Mietrecht

Urteile

Formelle Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen bei Angabe der Gesamtkosten

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf die Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht.

BGH Urteil vom 10.02.2016 – AZ VIII ZR 137/15 –

Der Bundesgerichtshof hat mit diesem Urteil seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben, wonach der Vermieter bei sämtlichen Betriebskostenpositionen (auch) die jeweiligen Gesamtkosten angeben müsse, auch wenn er nur einen Teil davon tatsächlich auf die Wohnraummieter umlegt (etwa, weil er vorab einen Abzug für den Gewerbeanteil an den Kosten vornimmt). Im hier entschiedenen Fall ging es um eine aus mehreren Gebäuden bestehende Wohnanlage, welche einen gemeinsamen Müllplatz und zwei zentrale Heizstationen für die Warmwasserbereitung verfügt. Der Vermieter rechnete für die einzelnen Häuser getrennt ab und gab jeweils nur die auf das einzelne Haus (anteilig) entfallenden Müll- und Warmwasserkosten an. Die Mieter und auch das Landgericht Bochum hielten die Abrechnung – unter Berufung auf die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – insoweit für formell unwirksam. Die Revision des Vermieters hatte jedoch Erfolg. Der Bundesgerichtshof stellte entgegen seiner bisherigen Rechtsprechung klar, dass es ausreiche, „wenn als ‚Gesamtkosten‘ bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit (in der Regel das Gebäude) umlegt“ . Auch die einzelnen Rechenschritte, die zur Ermittlung der in der Abrechnung angegebenen tatsächlich umgelegten „Gesamtkosten“ führen, müsse der Vermieter nicht angeben. „Ob der Vermieter diesen Gesamtbetrag zutreffend errechnet bzw. ermittelt hat oder dabei Kostenanteile mit angesetzt hat, die nicht umlagefähig sind, ist ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit, deren Überprüfung der Mieter ohnehin nicht allein anhand der Abrechnung vornehmen kann, sondern nur mittels einer Einsicht in die Belege. Entsprechendes gilt für einen Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten. “

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