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Mietrecht

Urteile

Formale Anforderungen - Unterschrift unter einer Mieterhöhung (2)

Ein durch einen Vertreter abgegebenes Mieterhöhungsverlangen muss die Person des Vertretenen und die Person des Unterzeichnenden erkennen lassen.
Die Unterschrift unter dem Mieterhöhungsverlangen muss alle gesetzlich notwendigen Inhalte abdecken. Das Beifügen der Berechnung und Erläuterung mittels einer nicht unterzeichneten Anlage reicht nicht aus.

AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 26.06.2002 – AZ 2 C 451/01 –

Der Mieter hatte im Jahre 1979 von der Vermieterin, Frau Birke*, eine Zwei-Zimmer Wohnung gemietet. Mit Schreiben vom 29. Juni 2001 erhielt der Mieter ein Mieterhöhungsverlangen. Darin verlangte die Sensen Immobilien OHG* vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete. Dem Mieterhöhungsverlangen lag eine so genannte "Ermächtigungserklärung" bei, mit welcher Frau Birke die Shakespeare GmbH* in Gründung ermächtigte, "den Mietern der Wiesenstraße 99* Mieterhöhungserklärungen zuzustellen, mithin sämtliche die Mietverhältnisse betreffendenErklärungen abzugeben und entgegenzunehmen und diesbezüglich Untervollmachten zu erteilen".

Darüber hinaus lag dem Mieterhöhungsverlangen eine Hausverwaltervollmacht der Shakespeare GmbH in Gründung bei, die auf die oben genannte Firma Sensen Immobilien OHG ausgestellt war.

Die Käuferin hatte mit der ehemaligen Mieterin Frau Birke am 20. März 2001 einen Grundstückskaufvertrag über das Grundstück Wiesenstraße 99 geschlossen; am 26. September 2001 wurde sie dann als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.

Der Mieter hat das Mieterhöhungsverlangen durch Schreiben vom 5. Juli 2001 wegen fehlender Hausverwaltervollmacht zurückgewiesen. Mit der Klage verlangt die (am 26. September 2001 eingetragene) Eigentümerin aufgrund der Erhöhungserklärung der Sensen Immobilien GmbH vom 29. Juni 2001 die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der Miete.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es wies in seinen Entscheidungsgründen darauf hin, dass der Mieter das Mieterhöhungsverlangen zu Recht in entsprechender Anwendung des § 174 BGB zurückgewiesen habe, weil eine ausreichende Hausverwaltervollmacht der Vermieterin auf die Firma Sensen Immobilien OHG nicht vorgelegen habe.

Das Amtsgericht stellte fest, dass die Vollmacht unwirksam war, weil sich weder das Vertretungsverhältnis noch die Person des Unterzeichnenden aus der Urkunde ergeben hätten, denn am Ende der Hausverwaltervollmacht befand sich lediglich ein nicht lesbarer Namenszug ohne Angabe der unterzeichnenden Person und des Vertretungsverhältnisses.

Das Gericht stellte fest, dass die Mieterhöhungserklärung darüber hinaus auch deshalb unwirksam war, weil die erforderliche Schriftform nicht gewahrt war. Die eigentliche Berechnung der geforderten neuen Miete war nicht in dem unterzeichnenden Mieterhöhungsverlangen, sondern in einer beigefügten und nicht unterzeichneten Anlage enthalten. Die Schriftform bezieht sich aber auf den gesamten Erklärungsinhalt des Erhöhungsverlangens, d. h. Absender und Adressat, Mitteilung der geforderten Miete, deren Berechnung und Erläuterung sowie der Aufforderung, der Mieterhöhung zuzustimmen. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass die Unterschrift somit nicht den gesamten, gesetzlich erforderlichen Inhalt der Erklärung abgedeckt habe.

*) Namen von der Redaktion geändert

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Berndt Hintzelmann

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 293


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