Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Forderung der Kaution durch einen neuen Vermieter

Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. (Amtlicher Leitsatz)
Verweigert der Mieter jedoch die Zustimmung zur Übertragung einer als verpfändetes Sparguthaben geleisteten Kaution auf den neuen Eigentümer und erhält die Kaution daraufhin vom alten Eigentümer zurück, ist er nach Treu und Glauben verpflichtet, dem neuen Eigentümer die vertraglich vereinbarte Kaution zu zahlen. (Leitsatz der MieterEcho-Redaktion)

BGH Urteil vom 07.12.2011 – AZ VIII ZR 206/10 –

Der Mieter verpfändete aufgrund der vertraglichen Vereinbarung im Jahr 2000 das Guthaben auf einem von ihm eingerichteten Kautionskonto zugunsten seiner Vermieterin. Im Jahr 2008 fand ein Eigentümerwechsel statt. Der Mieter wurde aufgefordert, einer Übertragung der Kaution auf die neue Eigentümerin zuzustimmen, was er jedoch nicht tat. Die ursprüngliche Eigentümerin erklärte daraufhin gegenüber dem Mieter die Freigabe der Kaution. Der Mieter löste das Konto bei seiner Bank auf und erhielt das Guthaben. Die neue Eigentümerin verlangte nun vom Mieter die erneute Zahlung der vertraglich vereinbarten Kaution. Der Mieter verweigerte die Zahlung mit der Begründung, die Voreigentümerin habe mit der Freigabe des Kautionssparbuchs auf die Stellung der Kaution verzichtet. Die Zahlungsklage der neuen Vermieterin wies das Amtsgericht Mitte ab, das Landgericht Berlin gab auf Berufung der Vermieterin der Klage statt und auch der Bundesgerichtshof gab der Vermieterin Recht. Grundsätzlich bestehe kein Anspruch des Erwerbers einer Wohnung auf erneute Zahlung der Kaution, da dieser Anspruch mit der ersten Zahlung der Kaution erfüllt ist. Auch müsse der Mieter bei einem Eigentümerwechsel einer Übertragung der Kaution auf den neuen Eigentümer nicht zustimmen. Das sei in der Regel auch gar nicht nötig, da der Erwerber aufgrund der entsprechenden gesetzlichen Regelung ohnehin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eintritt. Allerdings trage bei einem verpfändeten Sparbuch der Erwerber das Risiko, das verpfändete Sparguthaben ohne Mitwirkung des verpfändenden Mieters nicht zu erhalten, da die am Mietvertrag nicht beteiligte Bank nicht verpflichtet sei, das Sparguthaben ohne Mitwirkung des Mieters an den neuen Vermieter auszuzahlen. Deshalb sei der Mieter in diesem speziellen Fall nach Treu und Glauben zur Mitwirkung an der Übertragung an den Erwerber verpflichtet. Weil der Mieter der Übertragung der Kaution nicht zugestimmt und die Kaution daraufhin zurückerhalten habe, ohne dass darin ein Verzicht der Vermieterin auf die Kaution gesehen werden könne, sei der Mieter in diesem besonderen Fall zur erneuten Zahlung der Kaution nach Treu und Glauben verpflichtet. Der Auffassung des Mieters, er hätte im Fall einer Zustimmung zur Übertragung der Kaution seinerseits auf die gesetzlich vorgesehene (im Verhältnis zur neuen Vermieterin nachrangige) Haftung der alten Vermieterin auf Rückzahlung der Kaution verzichtet, folgte der BGH nicht. Er stellte vielmehr klar, dass ein Mieter mit einer solchen Zustimmung zur Übertragung der Kaution lediglich das bestätigt, was laut Gesetz ohnehin gilt. Ein Verzicht auf seine Rechte gegenüber dem ursprünglichen Eigentümer sei damit nicht verbunden.

 


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