Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Flächenabweichung der Wohnung als Mangel der Mietsache (2)

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinn des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.

BGH Karlsruhe, Urteil vom 24.03.2004 – AZ VIII ZR 295/03 –
LG Osnabrück, AG Bersenbrück,

Sachverhalt:

Die Mieter mieteten von den Vermietern für die Zeit vom 01.02.2001 bis zum 31.05.2003 nach Besichtigung ein Reihenhaus. In § 1 des Mietvertrages heißt es:

"Die Wohnfläche wird mit 126,45 Quadratmetern vereinbart".

Die monatliche Miete betrug zunächst 1.300 DM, ab dem 01.02.2002 682,57 Euro. Die monatliche Nebenkostenvorauszahlung belief sich auf 58,80 Euro. Nach § 5 des Mietvertrags erfolgte die Abrechnung der Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche.

Die Mieter entrichteten für den Monat Februar 2003 eine um 87,57 Euro geminderte Miete, für die Monate März 2003 bis Mai 2003 wurde keine Miete gezahlt. Zur Begründung gaben die Mieter an, eine Nachmessung der Räumlichkeiten im Dezember 2002 habe ergeben, dass die Gesamtfläche des Reihenhauses entgegen der Angaben im Mietvertrag nur 106qm betrage. Damit ständen ihnen Rückforderungsansprüche jedenfalls in Höhe der einbehaltenen Miete zu, mit denen die Aufrechnung erklärt werde.

Mit der Klage verlangen die Kläger Zahlung der Mietrückstände für die Monate Februar bis Mai 2003 in Höhe von insgesamt 2.311,68 Euro.

Aus den Urteilsgründen:

  1. Zweifellos ist als tatsächliche Größe des gemieteten Reihenhauses eine Fläche von 106qm zugrunde zu legen. Die Mieter haben das Wohnhaus unter Berücksichtigung der vorhandenen Dachschrägen und einer hälftigen Anrechnung des überdachten Teils der Terrasse ausmessen lassen, dabei wurde die Wohnfläche mit 106qm errechnet. Den Vortrag der Beklagten zur tatsächlichen Größe des Objekts haben die Vermieter nicht angegriffen. Allerdings ist der Begriff der "Wohnfläche" auslegungsbedürftig und nach dem allgemeinen Sprachgebrauch nicht eindeutig.
    1. Weist eine gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche auf, die erheblich unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, so kann dieser Umstand einen Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. und einen Fehler nach § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. darstellen. Die vereinbarte Fläche ist Teil der vertraglich festgelegten Sollbeschaffenheit der Mietsache. Zwar kann eine vertragliche Vereinbarung der Mietfläche den Sinn haben, die wahre Größe dem Streit zu entziehen und die Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festzulegen. Hierfür fehlt es jedoch im vorliegenden Fall an Anhaltspunkten.
    2. Umstritten ist, ob der Mieter zusätzlich darlegen muss, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Dies ist nicht erforderlich. Bei einem erheblichen Flächenmangel spricht bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter nicht gesondert belegen muss. Zwar ist der Gegenmeinung zuzugeben, dass für den Mieter in erster Linie der bei der Besichtigung gewonnene Eindruck von der Wohnung, ihrer Lage, ihres Zuschnitts und der Zimmeraufteilung maßgeblich ist. Sie verkennt jedoch, dass die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung ist. So wird bereits bei der Inserierung in aller Regel die Wohnungsgröße der angebotenen Wohnung angegeben, um Interessenten eine Vergleichbarkeit verschiedener Wohnungen zu erleichtern und um die Miete pro Quadratmeter errechnen zu können. Hat ein Wohnungssuchender mehrere Wohnungen, deren Mietzins und Ausstattung ähnlich sind, zur Auswahl, wird er sich in vielen Fällen für die größere Wohnung entscheiden. Während des Mietverhältnisses ist die Wohnfläche in aller Regel - so auch im vorliegenden Fall - Berechnungsgrundlage für die Verteilung von Betriebskosten und deren Erhöhung. Ebenso ist die Wohnungsgröße ein Faktor bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens. Schon aus diesen Gründen kann dem Mieter durch die Angabe einer überhöhten Wohnfläche im Mietvertrag ein unmittelbarer wirtschaftlicher Schaden entstehen; dies ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er möglicherweise nachträglich eine Neuberechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung der geringeren Wohnfläche verlangen kann. Liegt die tatsächliche Wohnfläche erheblich unter der vertraglich vereinbarten, so ist auch die Tauglichkeit der Wohnung gemindert, ohne dass es auf einen Nachweis einer konkreten Beeinträchtigung des Mieters durch die Flächenabweichung ankommt. Denn die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch setzt voraus, dass die Wohnung mit der vertraglich vereinbarten Größe nutzbar ist. Auch ist unerheblich, wenn dem Mieter - wie hier den Beklagten vor der Nachmessung im Dezember 2002 - die geringere Wohnfläche nicht aufgefallen ist.
    3. Ein abweichendes Flächenmaß ist dann erheblich, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10% hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt. Ein zur Minderung berechtigender Sachmangel wird auch bei einem Vertrag über den Kauf oder die Errichtung eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung im Falle einer Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10% anerkannt. Für den Mieter ist die tatsächliche Wohnungsgröße ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung und für die Beurteilung der Höhe des geforderten Mietpreises.

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