Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Finanzielle Abgeltung von Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Klausel

Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB.

BGH Urteil vom 20.06.2012 – AZ VIII ZR 12/12 –

Die in einem Mietvertrag vereinbarte Schönheitsreparaturklausel war unwirksam, da es dem Mieter untersagt war, „ohne Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen“. Das Mietverhältnis endete am 31. Juli 2007. Da der Vermieter Modernisierungsarbeiten plante, verlangte er vom Mieter statt der Durchführung der vermeintlich geschuldeten Schönheitsreparaturen einen Abgeltungsbetrag in Höhe von 7.310 Euro, welchen der Mieter am 8. August 2007 auch zahlte. Nach Kenntnis von der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel forderte der Mieter 2009 die Rückzahlung des Betrags und ließ am 23. April 2010 Klage einreichen. Der Vermieter wandte Verjährung ein und berief sich dabei auf § 548 Absatz 2 BGB, welcher (abweichend von der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist) eine nur sechsmonatige Verjährungsfrist für „Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen“ bestimmt. Das Landgericht Berlin verurteilte den Vermieter in zweiter Instanz zur Zahlung und vertrat die Auffassung, diese kurze Verjährungsfrist sei auf die Rückzahlung von Abgeltungszahlungen nicht anwendbar. Auf die Revision des Vermieters hob der Bundesgerichtshof dieses Urteil auf. Er stellte klar, dass es keinen Unterschied mache, ob der Mieter in der irrtümlichen Annahme, dazu verpflichtet zu sein, Schönheitsreparaturen ausführe und hinterher Ersatz der Aufwendungen verlange (was nur innerhalb der kurzen sechsmonatigen Verjährungsfrist möglich ist), oder ob er einen aus dem gleichen Grund geleisteten Abgeltungsbetrag zurückverlange. Der Mieter ging daher wegen der eingetretenen Verjährung seines Anspruchs leer aus.


Anmerkung: Prinzipiell sollten Sie bei Beendigung eines Mietverhältnisses in einer unserer Beratungsstellen prüfen lassen, ob eine wirksame vertragliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht, bevor Sie mit Renovierungsarbeiten beginnen. Aber auch wenn Sie bereits Arbeiten ausgeführt oder Zahlungen an den Vermieter geleis-    tet haben und eine anschließende Prüfung die Unwirksamkeit der verwendeten Schönheitsreparaturklausel ergibt, ist noch nicht alles verloren. Die dann bestehenden Ansprüche auf Rückzahlung beziehungsweise Erstattung der Aufwendungen müssen aber umgehend, nämlich innerhalb der sechsmonatigen Frist ab Rückgabe der Wohnung, gerichtlich geltend gemacht werden.


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