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Mietrecht

Urteile

Fahrlässig vereinbarte zu geringe Betriebskostenvorauszahlungen und Schadensersatz

Der Mieter ist nicht berechtigt, die Nachzahlung von Betriebskosten zu verweigern, wenn der Vermieter bei einer vereinbarten Nettokaltmiete die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu gering angesetzt hat. Auch wenn der Mieter wegen der Verletzung von vorvertraglichen Aufklärungspflichten des Vermieters Schadensersatz verlangen kann, ist er nicht berechtigt, die Nachzahlung auf die Betriebskosten zu verweigern.

AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 14.06.1999 – AZ 5 C 79/99 –

Der Mieter hatte im Jahre 1993 mit dem Vermieter (bzw. den Voreigentümern) einen Mietvertrag mit einer Nettokaltmiete und einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten geschlossen. Die tatsächlich entstandenen Betriebskosten überstiegen die vereinbarten Vorauszahlungen von monatlich 100,00 DM erheblich.

Der Mieter behauptete, er habe dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages mitgeteilt, dass er höchstens 850,00 DM pro Monat für die Miete aufbringen könne. Der Vermieter habe daraufhin offensichtlich die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu niedrig angesetzt.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es führte aus, der Mieter könne sich nicht darauf berufen, dass die im Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen zu gering angesetzt worden seien. Das Gericht unterstellte zugunsten des Mieters, dass die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vom Vermieter zumindest fahrlässig zu gering angesetzt worden seien. Der dem Mieter deshalb zustehende Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss berechtigte den Mieter jedoch nicht, die Nachzahlung der Betriebskosten zu verweigern. Sollte dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zustehen, dann könne er sich allenfalls vorzeitig aus dem Mietverhältnis lösen und geltend machen, wegen der unrichtigen Angaben des Vermieters sei der Abschluss eines Mietvertrages über eine günstigere Wohnung unterblieben. Einen solchen Schaden habe der Mieter jedoch nicht geltend gemacht. Das Gericht würdigte darüber hinaus den Umstand, dass der Mieter nunmehr seit sechs Jahren trotz Kenntnis von der Höhe der Betriebskosten in der Wohnung geblieben sei. Auch aus diesem Grunde sei er verpflichtet, die entstandenen Betriebskosten zu zahlen. Das Gericht wies ferner darauf hin, dass die Betriebskostenabrechnungen nicht automatisch wegen des fehlenden Vorwegabzuges für Gewerberaum unwirksam seien. Ein solcher Vorwegabzug ist nach Ansicht des Gerichts nur dann erforderlich, wenn für den jeweiligen Gewerbetyp erfahrungsgemäß höhere Betriebskosten entstehen, deren Umlage auf die Wohnraummieter unbillig wäre.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Kerstin Gebhard

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 280

Anmerkung zu Gesetzesänderungen seit der Urteilsverkündung:

Den Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen (Culpa in Contrahendo), kann der Mieter jetzt direkt aus den §§ 311 Abs.2, 241 Abs.2 und 280 BGB geltend machen.


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