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Mietrecht

Urteile

Fälligkeit von Betriebskosten

Werden einzelne Position der Betriebskostenabrechnung trotz der berechtigten Einwänden des Mieters vom Vermieter nicht erläutert, kann der auf diese Position entfallende Anteil der Betriebskostenabrechnung vom Mieter nicht verlangt werden. Übersendet der Vermieter dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung, die ein Guthaben ausweist, liegt darin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis mit der Folge, dass der Mieter keine Nachzahlung schuldet. Rechnet der Vermieter nicht binnen Jahresfrist über die Nebenkosten ab, dann ist der Mieter berechtigt, die weiteren Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zurückzuhalten.

AG Berlin Charlottenburg, Urteil vom 25.04.2000 – AZ 16b C 443/99 –

Mieter und Vermieter stritten sich (nach Beendigung des Mietverhältnisses) um Vorauszahlungen auf Betriebskosten und Nachzahlungen aufgrund bereits abgerechneter Betriebskosten. Mit Schreiben vom 16. April 1997 hatte der Vermieter die Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 1996 abgerechnet. Daraufhin hatte der Mieter mit Schreiben vom 23. Juni 1997 um Erläuterung der Betriebskostenabrechnung gebeten und die Vermieter mit Schreiben vom 6. August 1997 aufgefordert, ihm Einsicht in die Unterlagen zu gewähren. Der Vermieter reagierte hierauf nicht. Vor Gericht wies der Mieter darauf hin, dass die Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar sei, und der Vermieter nicht erläutert hatte, wieso die Kosten für Hausmeister für insgesamt drei Monate erheblich über den durchschnittlichen Lohnkosten liegen. Das Amtsgericht wies den Anspruch des Vermieters zurück. Es vertrat die Ansicht, der Vermieter habe die Betriebskosten für den Hauswart nicht ordnungsgemäß abgerechnet. Es sei nicht nachvollziehbar, wieso die Hauswartskosten in den einzelnen Monaten unterschiedlich hoch ausfielen. Auch wenn man berücksichtige, dass der Hauswart Urlaubs- und Weihnachtsgeld erhalte, sei nicht zu erkennen, aus welchem Grund die üblichen Beträge gleich in drei Monaten deutlich überschritten würden. Das Gericht kam insoweit zu dem Ergebnis, dass die auf die Position Hauswart anteilig entfallenden Betriebskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden könnten, so dass ein Nachzahlungsanspruch aus der oben genannten Abrechnung nicht bestehe.

Mit der Klage machte der Vermieter weiter eine Nachzahlung aufgrund einer korrigierten Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 1997 geltend. Zuvor hatte er irrtümlich die Vorauszahlungen des Mieters falsch berechnet und in der (später mit Schreiben vom 25. Januar 1999 korrigierten) Betriebskostenabrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters ausgewiesen. Das Gericht hat die Klage auch insoweit abgewiesen. Es führte in den Urteilsgründen aus, dass in der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die ein Guthaben ausweist, ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters liegt, mit dem Inhalt, dass der Mieter keine Nachzahlung schuldet. Dieses Anerkenntnis konnte die Vermieterin nicht einfach durch das Schreiben vom 25. Januar 1999 und der gleichzeitigen Übersendung einer neuen Betriebskostenabrechnung korrigieren.

Das Gericht stellte zugleich klar, dass für Vermieter allenfalls die Möglichkeit einer Anfechtung nach § 119 BGB (Irrtum über den Inhalt der Erklärung) in Betracht gekommen wäre. Von dieser Möglichkeit habe der Vermieter jedoch nicht innerhalb der Frist des § 121 BGB (d.h. unverzüglich) Gebrauch gemacht. Er musste sich also an der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung festhalten lassen. Darüber hinaus verlangte der Vermieter (während des bis zum Jahre 2000 geführten Rechtsstreits) nicht gezahlte Vorauszahlungen auf die Nebenkosten für die Zeit Januar und Februar 1998. Das Gericht wies auch diese Ansprüche zurück. Die geltend gemachten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten seien gemäß § 259 Absatz 1 BGB nicht fällig, da der Vermieter trotz Ablauf der Abrechnungsfrist die Betriebskosten für das Jahr 1998 (unter Berücksichtigung der tatsächlichen Vorauszahlungen des Mieters) noch nicht abgerechnet hatte. Die Abrechnungsfrist betrage in entsprechender Anwendung des § 20 Absatz 3 Neubaumietenverordnung ein Jahr, so dass der Vermieter bis zum 31. Dezember 1999 hätte abrechnen müssen. Nach Abrechnungsreife kann er Vorauszahlungen nicht mehr fordern.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Gudrun Zieschang

Veröffentlicht im MieterEcho Nr.285


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