Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Fälligkeit der Kautionsrückzahlung und Verjährung von Betriebskostennachforderungen

Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Absatz 3 BGB. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 Absatz 3 BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen.

Der Mieter einer Wohnung in Erfurt stritt mit seinem ehemaligen Vermieter um die Freigabe seines Kautionssparbuchs. Das Mietverhältnis war am 31. Mai 2009 beendet. Ende Dezember 2012 verklagte der Mieter den Vermieter auf Pfandfreigabe und Herausgabe des Sparbuchs. Der Vermieter berief sich dagegen unter anderem auf Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für 2006 vom 3. August 2007, für 2007 vom 21. Oktober 2008 und für 2008 vom 3. November 2009. Der Mieter meint, diese Ansprüche des Vermieters seien verjährt. Das Landgericht Erfurt vertrat die Auffassung, der Mieter könne die Freigabe der Mietsicherheit nicht verlangen. Diese sei nach Ablauf von sechs Monaten nach Vertragsende, also Ende November 2009, zur Herausgabe fällig geworden. Da aber dem Vermieter bei Fälligkeit noch Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen aus den Jahren 2006 bis 2008 zustünden, müsse der Vermieter die Mietsicherheit nicht freigeben, auch wenn die Forderungen nach Fälligkeit der Mietsicherheit verjährt seien. Dieser Auffassung trat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil entgegen. Es treffe nicht zu, dass der Kautionsfreigabeanspruch des Mieters Ende November 2009 fällig geworden sei. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass der Anspruch auf Freigabe der Sicherheit und Rückgabe des Sparbuchs erst dann fällig wird, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfallen ist, ihm also keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. Der Anspruch des Mieters auf Freigabe sei daher nicht bereits mit Ablauf von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig gewesen. Zu diesem Zeitpunkt hätten dem Vermieter die Betriebskostennachforderungen für die Jahre 2006 bis 2008 als unverjährte Forderungen zugestanden, er hätte sich also wegen dieser Forderungen aus der Mietsicherheit befriedigen können. Da Betriebskostenvorauszahlungen und Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen aber wiederkehrende Leistungen darstellen, waren die Nachforderungen des Vermieters für die Jahre 2006 bis 2008 mit Ablauf des Jahres 2012 und somit bei Erhebung der Widerklage im März 2013 verjährt. Lediglich für die Nachforderung aus der Abrechnung für das Jahr 2009 aus dem Jahr 2010 wurde die Verjährung durch die Widerklage gehemmt. Der Mieter hat daher (noch) keinen Anspruch auf Freigabe des gesamten verpfändeten Betrags, da dem Vermieter noch unverjährte Forderungen zustehen. Wann der Anspruch auf Freigabe der Mietsicherheit fällig werde, hänge davon ab, ob und wann der Mieter die Forderung bezahlt.

 

 


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