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Mietrecht

Urteile

Erstattungsanspruch bei Mietüberhöhung

Unterlag eine Wohnung am 03. Oktober 1990 der Preisbindung, dann wird neuer Wohnraum im Sinne des § 11 Abs. 1 MHG nicht dadurch geschaffen, dass die nachträglich (durch Brand) unbenutzbar gewordene Wohnung mit erheblichen Mitteln wieder saniert werden muss. Die Vorschrift des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG, nach der auch ein unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführter Umbau als Wohnungsbau anzusehen ist, ist für die Auslegung des § 11 Abs. 1 MHG nicht heranzuziehen. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, nach der die Wohnung als neu errichtet im Sinne des § 11 Abs. 1 MHG gelten soll, ist wegen Umgehung der zwingenden Vorschriften des § 10 Abs. 1 MHG unwirksam.

LG Berlin, Urteil vom 19.03.1998 – AZ 62 S 134/97 –

Die vom Mieter bewohnte Wohnung befindet sich in den neuen Ländern, war am 03. Oktober 1990 Wohnraum im Sinne des § 11 Abs. 1 MHG und unterlag zu diesem Zeitpunkt der Preisbindung. Nach einem Brand wurde die Wohnung unter erheblichem Aufwand vom Vermieter wiederhergestellt. Sodann vermietete er die Wohnung an den Mieter zu einem höheren als preisrechtlich zulässigen Mietzins. In dem Mietvertrag war vereinbart, dass die Wohnung als neu errichtet im Sinne des § 11 Abs. 1 MHG anzusehen sei.

Der Mieter klagte auf Rückzahlung des von ihm entrichteten überhöhten Mietzinses. Der Vermieter stellte sich auf den Standpunkt, nach dem Brand sei die Wohnung als neu errichtet anzusehen und unterliege nicht der Preisbindung. Die Vorschrift des § 17 II. WoBauG sei bei dieser Auslegung heranzuziehen. Zudem habe er mit dem Mieter wirksam vereinbart, dass die Wohnung als neu errichtet gelten solle.

Das Gericht hat der Rückzahlungsklage stattgegeben. Die Wohnung unterlag bei ihrer Vermietung nach Ansicht des Gerichts der Preisbindung. Die in § 11 Abs. 1 MHG genannten Ausnahmevorschriften sind nach Ansicht des Gerichts nicht einschlägig. Um ein neu errichtetes Gebäude im Sinne des § 11 Abs. 1 Ziffer 1 MHG handele es sich bereits deshalb nicht, weil die nach dem Brand durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht das ganze Gebäude, sondern lediglich einen Teil davon betrafen. Das Gericht führt ferner aus, dass es sich bei der Wohnung nicht um vollständig unbenutzbaren Wohnraum im Sinne des § 11 Abs. 1 Ziffer 2 MHG handele. Entscheidend hierfür sei der Zustand der Wohnung am 03. Oktober 1990 und die daraus resultierende Preisbindung. Spätere Ereignisse könnten den Wegfall der Preisbindung nicht rechtfertigen. Dies ergibt sich nach Auffassung des Gerichts bereits aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 11 Abs. 1 MHG, die den Mietern im Beitrittsgebiet eine langsame Anpassung der Mieten an die üblichen Marktverhältnisse ermöglichen soll. Privilegiert werden sollen nur die Vermieter, die über den gegenwärtigen Bestand hinaus zusätzlichen Wohnraum schaffen. Das sei bei der Instandsetzung einer nachträglich unbenutzbar gewordenen Wohnung nicht der Fall.

Das Gericht vertritt die Auffassung, dass die Vorschrift des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG, nach der auch ein unter wesentlichem Aufwand durchgeführter Umbau von Wohnräumen als Wohnungsbau (im Sinne des WoBauG) anzusehen sei, für die Beurteilung der Frage, ob Wohnungsneubau im Sinne des MHG vorliegt, nicht herangezogen werden kann. Aus dem Umstand, dass diese Fälle in der Vorschrift des § 11 Abs. 1 MHG keine Berücksichtigung gefunden haben, müsse vielmehr geschlossen werden, dass sie auch nicht erfasst werden sollten. Im Übrigen habe der Vermieter bei Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten die Möglichkeit, die Miete nach § 3 MHG und nach den §§ 2,3 der Zweiten GrundmietenVO zu erhöhen. Für eine analoge Anwendung des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG sei daher kein Raum.

Schließlich weist das Gericht darauf hin, dass es sich bei der Preisbindung in den neuen Ländern um Preisvorschriften zugunsten der Mieter handelt, so dass hiervon abweichende Vereinbarungen unwirksam sind. Eine höhere Miete lasse sich daher auch nicht dadurch erzielen, dass die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages die Wohnung als neu errichtet im Sinne des § 11 Abs. 1 MHG vereinbaren. Da die Vereinbarung, soweit sie die preisrechtlich zulässige Miete überstieg, unwirksam war, konnte der Mieter die zuviel gezahlte Miete vom Vermieter zurückverlangen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Reinhard Weiße

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 271


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