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Mietrecht

Urteile

Erlaubte Untervermietung und Schadensersatz wegen unberechtigter Kündigung

Eine gewerbliche Untervermietung liegt nicht vor, wenn der Mieter seine mit eigenen Einbauten versehene Wohnung teilmöbliert zu einem (angemessenen) höheren Preis untervermietet, als er selbst zahlt. Kündigt der Vermieter trotz bestehender Untermieterlaubnis und fordert den Untermieter zur Räumung auf, schuldet er dem Mieter Ersatz der entgangenen Untermiete.

AG Neukölln, Urteil vom 30.06.2015 – AZ 18 C 16/15 –

Der Mieter einer im Jahr 1981 angemieteten Wohnung in Neukölln erhielt von seinem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung. Er zahlte selbst für die Wohnung monatlich 141,95 Euro Miete und verlangte von seiner Untermieterin, der er die Wohnung mit eigenen Einbauten und teilmöbliert überlassen hatte, monatlich 202,04 Euro. In diesem Betrag waren auch GEZ-Gebühren in Höhe von 17,98 Euro enthalten. Nach einem Eigentümerwechsel im Jahr 2006 kündigte der neue Eigentümer das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. August 2013 fristlos wegen angeblicher gewerblicher Untervermietung. Nachdem sie mittels Schreiben der Anwälte des Vermieters zur Räumung aufgefordert worden war, verließ die Untermieterin aus Angst vor Konsequenzen am 15. Januar 2014 die Wohnung. Am gleichen Tag wechselte der Vermieter sämtliche Schlösser aus. Der Mieter forderte ihn darauf mit Schreiben vom 17. Februar 2014 zur sofortigen Rückgabe der Wohnung auf. Da diese unterblieb, ließ er am 24. Januar 2014 die Wohnungstür durch einen Schlüsseldienst öffnen. Er musste feststellen, dass die Wände beschädigt, die Tapeten teilweise abgerissen, eine abgehängte Decke demontiert und der Teppichboden zerstört waren. Er zahlte daraufhin keine Miete mehr. Im April 2014 kündigte der Vermieter wegen Zahlungsrückständen, der Mieter wurde schließlich am 1. Oktober 2014 durch Versäumnisurteil zur Räumung der Wohnung verurteilt. Er gab die Schlüssel am 1. Januar 2015 zurück. Der Vermieter verklagte ihn nun auf Zahlung der Mieten für die Zeit von März bis Dezember 2014. Das Amtsgericht Neukölln wies die Klage jedoch ab. Zwar habe der Vermieter ursprünglich einen Anspruch auf Zahlung von Miete für diesen Zeitraum gehabt, allerdings nicht in voller Höhe. Die Miete sei wegen der vom Mieter vorgefundenen Beschädigungen um 20% gemindert gewesen. Grundsätzlich könne zwar davon ausgegangen werden, dass der Mieter für derartige Schäden in seiner Wohnung verantwortlich ist. Dies aber nur, wenn der Vermieter keinen Zugang zur Wohnung hatte. Hier hatte sich der Vermieter jedoch Zugang zu der Wohnung verschafft. Daher sei auch keine Mängelanzeige des Mieters erforderlich gewesen; er konnte nämlich davon ausgehen, dass dem Vermieter der Zustand der Wohnung bekannt ist. Soweit der Mieter allerdings eine Minderung um 100% für gerechtfertigt hielt, weil er die Wohnung in diesem Zustand nicht nutzen konnte, folgte ihm das Amtsgericht nicht. Dafür hätte es einer Aufforderung an den Vermieter zur Mängelbeseitigung bedurft. Der verbleibende Zahlungsanspruch des Vermieters war jedoch nach Auffassung des Amtsgerichts durch die vom Mieter erklärte Aufrechnung erloschen. Dem Mieter stand mindestens in Höhe der (geminderten) Miete ein Schadensersatzanspruch gegen dem Vermieter aufgrund der entgangenen Untermiete zu. Der Vermieter habe sich pflichtwidrig verhalten, indem er trotz bestehender Untermieterlaubnis gekündigt und die Untermieterin zum Verlassen der Wohnung aufgefordert habe. Die vom Vermieter behauptete und nicht mehr von der erteilten Erlaubnis gedeckte gewerbliche Untervermietung konnte das Amtsgericht nicht feststellen. Den die Miete übersteigenden Teil der von ihm verlangten Untermiete hatte der Mieter nach Auffassung des Gerichts nachvollziehbar damit begründet, dass die Wohnung mit seinen Möbeln und von ihm hergestellten Einbauten ausgestattet gewesen sei und er auch die GEZ-Gebühren getragen habe.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge


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