Erlaubnis zur Untervermietung und Untermietzuschlag

LG Berlin, Urteil vom 25.05.2022 – AZ 66 S 49/21 –
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 14.01.2022 – AZ 14 C 225/18 –

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Burkhard Draeger

Der Mieter einer Dreizimmerwohnung in Friedrichshain nutzte diese seit dem Ausscheiden seiner ursprünglichen zwei Mitmieter und Mitbewohner aus dem Mietverhältnis in den Jahren 2004 und 2005 jeweils mit zwei Untermietern. Die Vermieter erteilten ihm zunächst bei Wechsel der Mitbewohner jeweils auf Anfrage die Erlaubnis zur Untervermietung an den neuen Mitbewohner. Erstmals im Jahr 2016 knüpfte die Hausverwaltung der inzwischen neuen Vermieter auf entsprechende Anfragen des Mieters die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung an zwei neue Mitbewohnerinnen an die Bedingung, dass künftig ein monatlicher Untermietzuschlag von 50 Euro pro Untermieterin gezahlt wird. Der Mieter wies in seiner Antwort darauf hin, dass die Wohnung von Anfang an zu dritt bewohnt wurde und er auch künftig nichts anderes beabsichtige, erklärte sich jedoch schließlich „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ bereit, die geforderten Untermietzuschläge zu zahlen, was er auch tat. Nachdem eine der beiden Untermieterinnen 2018 wieder ausgezogen war, bat der Mieter um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an eine neue Untermieterin. Die Hausverwaltung machte die Erteilung der Erlaubnis erneut von der Zahlung eines Zuschlags von 50 Euro auch für die neue Untermieterin abhängig. Der Mieter erklärte nun zunächst, dass er dieses Angebot ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter Vorbehalt der Rückforderung annehme. Die Erlaubnis der Hausverwaltung erhielt er jedoch nicht, auch nicht, nachdem er erklärt hatte, die Zahlung des Untermietzuschlags nicht mehr unter den Vorbehalt der Rückforderung zu stellen. Der Mieter forderte daraufhin mit seiner beim Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg eingereichten Klage die Rückzahlung der bereits gezahlten Untermietzuschläge in Höhe von 1.700 Euro sowie die Erteilung einer „bedingungsfreien“ Erlaubnis zur Untervermietung an seine beiden Mitbewohnerinnen. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg verurteilte die Vermieter zur Erteilung der begehrten Untermieterlaubnis ohne Bedingungen, also ohne Untermietzuschlag. Es teilte die Auffassung des Mieters, dass in diesem Fall kein Anspruch der Vermieter auf Zahlung eines Untermietzuschlages bestehe. Gemäß § 553 Abs. 2 BGB könne der Vermieter die Erteilung einer geschuldeten Untermieterlaubnis nur dann von der Zahlung eines solchen Zuschlags abhängig machen, wenn ihm anderenfalls die Gestattung der teilweisen Überlassung des Wohnraums nicht zuzumuten sei. Ob dies der Fall sei, richte sich nach dem Hauptmietverhältnis, es komme darauf an, was zwischen den Mietparteien ursprünglich vereinbart wurde. Da die Wohnung hier bereits ursprünglich an drei Personen zum gemeinsamen Wohnen vermietet worden war, ergäbe sich durch die jetzige Nutzung durch einen Hauptmieter und zwei Untermieterinnen „keine Lage, die in dem Mietvertrag 2001 und dem darin vereinbarten Leistungsaustausch nicht bereits abgebildet wäre“. Der Vermieter werde also durch die Aufnahme der beiden Untermieterinnen nicht mehr „belastet“ , als es der Mietvertrag vorsehe. Es sei auch keine wirksame Vereinbarung zwischen dem Mieter und den Vermietern zustande gekommen, wonach er künftig einen Zuschlag von 50 Euro pro Untermieterin zahlen müsse. Dies ergebe sich bereits daraus, dass der Mieter sich in der Korrespondenz gegen die Zahlung des Untermietzuschlags gewehrt und angekündigt hatte, diesen ohne Anerkennung einer Rechtspflicht zu leisten. Zum anderen wäre eine solche Vereinbarung gemäß § 553 Abs. 3 BGB auch unwirksam gewesen, da die Voraussetzungen für die Erhebung eines solchen Zuschlags nicht gegeben waren. Das Amtsgericht verneinte allerdings einen Rückzahlungsanspruch des Mieters bezüglich der bereits gezahlten Untermietzuschläge und wies die entsprechende Zahlungsklage des Mieters ab. Gemäß § 814 BGB könne nämlich das „zum Zweck der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war“. Das Amtsgericht schloss aus der mehrmaligen Mitteilung des Mieters an die Hausverwaltung, dass er die Zuschläge „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ zahle, dass er selbst gewusst habe, dass er zur Zahlung dieser Beträge nicht verpflichtet sei. Dieser Auffassung des Amtsgerichts folgte das Landgericht Berlin auf die Berufung des Mieters nicht und verurteilte die Vermieter zusätzlich zur bedingungslosen Zustimmung auch zur Rückzahlung der geleisteten Untermietzuschläge in Höhe von 1.700 Euro. Es teilte die Auffassung des Amtsgerichts, dass in diesem Fall – bei gleichbleibender Anzahl der Bewohner – kein Untermietzuschlag verlangt werden könne. Daher stehe, wie auch das Amtsgericht angenommen hatte, dem Mieter grundsätzlich ein Rückzahlungsanspruch zu. Dieser Anspruch sei nach § 814 BGB „nur als Ausnahmefall“ zu versagen. Hierfür müsse „die positive Kenntnis der Nichtschuld bei der Erbringung der Leistung zweifelsfrei feststehen“. Davon könne wegen der vom Mieter gewählten Formulierung „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ nicht ausgegangen werden. Mit einer solchen Formulierung wolle der Leistende lediglich die Wirkungen eines Anerkenntnisses ausschließen, die Rechtslage hinsichtlich der Berechtigung der Forderung der Vermieter solle sich nicht durch die Zahlung selbst verändern. Es stünde wegen der Formulierung aber keineswegs zweifelsfrei fest, dass der Mieter sichere Kenntnis davon gehabt habe, dass er den geforderten Zuschlag nicht zahlen musste. 

Anmerkung: Letzteres ist schon deshalb zutreffend, weil die Rechtsprechung zur Berechtigung von Untermietzuschlägen selbst innerhalb des LG Berlin unterschiedlich ist und der Mieter somit keineswegs sicher wissen konnte, wie diese Frage entschieden wird. Besser ist in solchen Fällen jedoch die Formulierung, dass der Zuschlag „nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung“ gezahlt wird.

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