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Mietrecht

Urteile

Einzelpositionen in der Betriebskostenabrechnung

Die Angabe von Einzelrechnungen ist grundsätzlich nicht Fälligkeitsvoraussetzung einer Betriebskostenabrechnung.

KG Berlin, Urteil vom 28.05.1998 – AZ 8 RE-Miet 4877/97 –

Die Zivilkammern des Berliner Landgerichts hatten in der Vergangenheit über die Frage, ob eine Betriebskostenabrechnung zu ihrer Wirksamkeit der Angabe der einzelnen Rechnungsdaten bedarf, unterschiedlich entschieden. Deshalb hat die 64. Zivilkammer des LG Berlin mit Beschluss vom 18. März 1997 dem Kammergericht diese Frage zur Beantwortung durch Rechtsentscheid vorgelegt.

Das Kammergericht hat die Vorlage des Landgerichts als unzulässig verworfen. Es führte dazu aus, das die Vorlagefrage nicht von grundsätzlicher Bedeutung ist, weil sie bereits höchstrichterlich durch die grundlegende Entscheidung des BGH vom 23. November 1981 (VIII ZR 298/80, abgedruckt in NJW 1982, 573 WM 1982, 132) geklärt ist.

Diese Entscheidung des BGH wird im allgemeinen als Grundsatzentscheidung dazu betrachtet, welche Anforderungen an die Erstellung einer ordnungsgemäßen fälligkeitsbegründenden Betriebskostenabrechnung zu stellen sind. Nach den Ausführungen des BGH muss die Betriebskostenabrechnung für den Mieter verständlich sein und ihn in die Lage versetzen, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Welche Angaben im Einzelfall enthalten sein müssen, hängt in erster Linie von den mietvertraglichen Vereinbarungen ab. Soweit keine besonderen Abreden vorliegen, werden durch den BGH folgende Mindestangaben gefordert:

  • eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels
  • die Berechnung des Anteils des Mieters
  • der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Diese Mindestangaben sind nach Auffassung des BGH im Regelfall sachgerecht, die Pflichten zur Spezifizierung dürften nicht überspannt werden.

Das Kammergericht führt aus, dass sich hieraus schon begrifflich ergibt, dass eine Aufstellung der Einzelpositionen sämtlicher Kosten, d.h. eine geordnete Zusammenstellung der Einzelkosten, gerade nicht erforderlich ist. Unter einer geordneten Zusammenstellung der Gesamtkosten ist die zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung der Abrechnungsposten nach Kostenarten und der auf sie entfallenden Beträge zu verstehen.

Aus besonderer Abrede oder aus der besonderen Ausgestaltung des Mietverhältnisses können sich höhere Anforderungen an die Abrechnung ergeben, umgekehrt können sich im Laufe des Mietverhältnisses geringere Anforderungen an die Erläuterungspflicht ergeben. Wie weit das Informationsbedürfnis des Mieters geht, ist nach dem jeweiligen Einzelfall zu beurteilen.

Abgedruckt in GE 1998, S. 796

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 270


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