Urteile

Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung bei Wiederholung der Fehler aus vorangegangenen Abrechnungen

BGH Urteil vom 12.05.2010 – AZ VIII ZR 185/09 –

Vermieter und Mieter stritten um eine Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter rechnete mit Schreiben vom 8. Oktober 2004 über die Betriebskosten für das Kalenderjahr 2003 ab. Gegen diese Abrechnung erhoben die Mieter mit einem Anwaltsschreiben verschiedene Einwendungen, unter anderem beanstandeten sie die Umlagefähigkeit der Grundsteuer. Mit Schreiben vom 16. November 2005 rechnete der Vermieter die Betriebskosten für das Kalenderjahr 2004 ab und machte erneut die Umlage der Grundsteuer geltend. Auch dieser Abrechnung widersprachen die Mieter und rügten die fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer.
Mit Schreiben vom 17. Dezember 2006 rechnete der Vermieter die Betriebskosten für das Kalenderjahr 2005 ab. Auch in dieser Abrechnung wurde die Grundsteuer berücksichtigt. Die Mieter äußerten sich zur Abrechnung nicht, zahlten jedoch lediglich einen um die Grundsteuer bereinigten Teilbetrag. Mit der Klage verlangt der Vermieter von den Mietern die Zahlung des auf die Grundsteuer entfallenden Teilbetrags für die Jahre 2003 bis 2005. Das Amtsgericht hat die Klage, soweit sie sich auf die Ansprüche aus den Abrechnungen für 2003 und 2004 bezog, abgewiesen, jedoch die Mieter verurteilt, den Differenzbetrag aus der Abrechnung für 2005 zu zahlen.
Gegen das Urteil haben die Mieter beim Landgericht Berufung eingelegt. Die Berufung der Mieter wurde vom Landgericht zurückgewiesen. Mit der Revision beim BGH verlangen die Mieter die Aufhebung des amtsgerichtlichen Urteils und die vollständige Abweisung der Klage.
Die Vorinstanzen hatten festgestellt, dass die Mieter aufgrund der Vereinbarungen des Mietvertrags zunächst nicht verpflichtet gewesen seien, die abgerechnete Grundsteuer zu zahlen. Sie hätten es jedoch versäumt, der Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2005 innerhalb der Einspruchsfrist von einem Jahr unter Angaben von Gründen zu widersprechen. Die Mieter vertraten die Einsicht, dass der begründete Widerspruch gegen die Umlage der Grundsteuer zu den Betriebskostenabrechnungen der Vorjahre 2003 und 2004 ausgereicht haben müsse und dem Vermieter aufgrund der Teilzahlung bekannt gewesen sei, dass sie auch in diesem Jahr die Rüge der unzulässigen Berechnung der Grundsteuer aufrecht erhalten wollten.
Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof gelangte in seinem Urteil zu dem Ergebnis, dass die Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nach Ablauf eines Jahres den Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit der Grund- steuer für die Betriebskostenabrechnung 2005 nicht mehr geltend machen könnten. Nach dem Inhalt dieser Vorschrift habe ein Mieter seine Einwendungen spätestens zum Ablauf eines Jahres nach Zugang einer Betriebs- kostenabrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf der Frist könne der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn er habe die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs kann alleine in der Zahlung des Teilbetrags unter Abzug des Anteils für die Grundsteuer für das Abrechnungsjahr 2005 nicht die Mitteilung gesehen werden, dass die Mieter auch für das Jahr 2005 die Betriebskostenabrechnung unter dem Gesichtspunkt der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer beanstanden würden.
Entgegen der Ansicht der Mieter sei die Beanstandung der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2005 auch nicht deshalb entbehrlich, weil der Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer bereits gegenüber den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 erhoben wurde. Sowohl aus dem Wortlaut als auch aus dem Sinn und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz 5 und Satz 6 BGB ergebe sich, dass der Mieter materiell-rechtliche Einwendungen, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung geltend machen möchte, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang der Abrechnung mitteilen müsse. Frühere Beanstandungen machen nach Ansicht des Bundesgerichtshofs eine solche Mitteilung selbst dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleichen Einwendungen handelt.
Der vom Gesetzgeber verfolgte Zweck, durch den Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung zu erlangen, werde verfehlt, wenn ein Vermieter auch aufgrund von Beanstandungen aus früheren Abrechnungen die Zahlungen für eine spätere Betriebskostenabrechnung nicht mehr erlangen könnte. Es handele sich daher nicht um eine „unnötige Förmelei“, sondern um eine notwendige Maßnahme, um das angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf zu erreichen. Im Übrigen sei es einem Mieter zuzumuten, jede einzelne Betriebskostenabrechnung gegebenenfalls auch wiederholt innerhalb der Zwölf-Monats-Frist zu beanstanden.
Die Mieter konnten sich auch nicht darauf berufen, dass dem Vermieter aufgrund der vorherigen Beanstandungen der Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer bewusst gewesen sei. Insoweit hielt es der Bundesgerichtshof durchaus für denkbar, dass ein Mieter – aus welchen Gründen auch immer – eine ursprüngliche Einwendung aus den Vorjahren später nicht mehr aufrecht erhalten wolle.
Der Bundesgerichtshof wies abschließend darauf hin, dass die fehlende Umlagefähigkeit von bestimmten Betriebskostenpositionen zu denjenigen Einwendungen gehört, die der Mieter gemäß § 546 Abs. 3 BGB innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend ma- chen müsse. Da diese Frist im vorliegenden Fall versäumt worden sei, blieben die Mieter mit ihren Einwendungen ausgeschlossen.

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