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Mietrecht

Urteile

Einstweilige Verfügung gegen die Verlegung von Heizungsrohren durch einen mitvermieteten Kellerraum

Verlegt ein Vermieter trotz Widerspruchs des Mieters durch dessen Keller eigenmächtig Heizungsrohre, kann der Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung die Entfernung der Rohre verlangen. Ist laut Mietvertrag ein nicht näher bestimmter Kellerraum mitvermietet und weist der Vermieter dem Mieter nach Vertragsabschluss einen konkreten Kellerraum zu, kann der Vermieter dem Mieter später nicht einseitig einen anderen Kellerraum zuordnen.

Neukölln, Urteil vom 27.11.2013 – AZ 9 C 1011/13 –

Verlegt ein Vermieter trotz Widerspruchs des Mieters durch dessen Keller eigenmächtig Heizungsrohre, kann der Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung die Entfernung der Rohre verlangen. Ist laut Mietvertrag ein nicht näher bestimmter Kellerraum mitvermietet und weist der Vermieter dem Mieter nach Vertragsabschluss einen konkreten Kellerraum zu, kann der Vermieter dem Mieter später nicht einseitig einen anderen Kellerraum zuordnen.

Laut Mietvertrag gehörte zur gemieteten Wohnung auch ein Kellerraum. Nach Abschluss des Mietvertrags wurde dem Mieter vom Vermieter der Keller „Nummer 17“ zugewiesen, welchen er auch nutzte. Später kündigte der Vermieter dem Mieter eine Modernisierung an, nämlich den Ersatz der vorhandenen Elektrospeicheröfen durch den Einbau einer zentralen Heizungsanlage mit Anschluss an das Fernwärmenetz. Der Mieter, nach dessen Auffassung die Ankündigung formell unwirksam war, widersprach der Maßnahme. Er kam der Aufforderung des Vermieters, seinen Kellerraum zum Zweck der Rohrverlegung zu räumen, nicht nach. Dennoch begann der Vermieter mit der Verlegung der Rohrverteilung, ließ ohne gesonderte Vorankündigung die Seitenwände des Kellers öffnen und durch die entstandenen Löcher die bereits zuvor gedämmten Rohre in 1,68 m Höhe quer durch den Keller des Mieters führen. Trotz anschließender Aufforderung des Mieters, die Rohre wieder zu entfernen, schloss er sodann die Wohnung einer 82-jährigen Mieterin an das neue Heizungssystem an. Auf Antrag des Mieters gab das Amtsgericht Neukölln dem Vermieter im Wege der einstweiligen Verfügung auf, die durch den Keller des Mieters geführten Rohre innerhalb von zehn Tagen wieder zu entfernen und die an den Seitenwänden des Kellers befindlichen Löcher wieder zu verschließen. Es beurteilte das Vorgehen des Vermieters als verbotene Eigenmacht, durch welche der Mieter in seinem Besitz gestört sei. Die Veränderung des vermieteten Kellers gegen den Willen des Mieters sei dem Vermieter gesetzlich nicht gestattet gewesen. Weder läge eine „Notmaßnahme“ vor, noch ein Urteil, welches den Mieter zur Duldung einer solchen Maßnahme verpflichte. Auch der Einwand des Vermieters, dass anderen Mietern, hier der betagten Nachbarin des Mieters, durch die Entfernung der Rohre die Heizmöglichkeit genommen würde, führte zu keiner anderen Entscheidung. Das Amtsgericht stellte klar, dass der Vermieter selbst aufgrund der unbefugten Verlegung der Rohre für derartige Konsequenzen gerade zu stehen habe. Auch dass er dem Mieter im Rahmen der Modernisierungsmaßnahmen einen alternativen Kellerraum „zugeordnet“ habe, nützte ihm nichts. Dazu sei er nämlich ohne entsprechende Vereinbarung mit dem Mieter nicht berechtigt: Auch wenn im Mietvertrag kein konkreter Kellerraum genannt sei, habe der Mieter durch die Zuordnung eines bestimmten Kellerraums einen Anspruch auf Nutzung genau dieses Raums. Eine einseitige Änderung des Mietgegenstands durch Zuordnung eines anderen Kellers sei nicht möglich.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Andreas Günzler


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