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Mietrecht

Urteile

Einsichtsrecht des Mieters in die Abrechnungsunterlagen der Heizkostenabrechnung

Der Mieter ist berechtigt, die Abrechnungsunterlagen für seine Heizkostenabrechnung einzusehen. Hierzu gehört auch eine vom Ableser dem Vermieter übergebene Quittung über den Tag und das Ergebnis der Zwischenablesung beim Auszug des Mieters. Eine sog. "Nutzerwechselgebühr" und "Zwischenablesegebühr" gehört nicht ohne weiteres zu den Heizkosten. Sie kann nur dann vollständig auf den ausziehenden Mieter umgelegt werden, wenn dies ausdrücklich im Vertrag vereinbart wurde.

AG Münster, Urteil vom 02.03.1999 – AZ 4 C 1734/98 –

Der Vermieter ließ im Anschluss an den Auszug des Mieters eine Zwischenablesung durchführen. Auf der Grundlage der Zwischenablesung erfolgte eine Heizkostenabrechnung, die zu einem Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Mieters führte. In dieser Heizkostenabrechnung war ein Betrag in Höhe von DM 23,92 als sog. "Nutzerwechselgebühr" und ein weiterer Betrag in Höhe von DM 74,98 als " Zwischenablesegebühr " enthalten. Der Mieter hatte vom Vermieter die Einsichtnahme in die Ablesequittung der Zwischenablesung verlangt. Der Vermieter hatte zwar die Einsichtnahme in die allgemeinen Abrechnungsunterlagen gestattet, konnte oder wollte dem Mieter die Zwischenablesequittung jedoch nicht vorlegen. Mit der Klage macht der Vermieter die Zahlung des sich aus der Heizkostenabrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrages (einschließlich der Nutzerwechselgebühr und der Zwischenablesegebühr) geltend.

Das Amtsgericht hat die Klage in Bezug auf die Nutzerwechselgebühr und die Zwischenablesegebühr als unbegründet abgewiesen. Es wies in seiner Urteilsbegründung darauf hin, dass die komplette Überbürdung der Kosten einer Zwischenablesung auf den ausziehenden Mieter nur möglich sei, wenn entweder eine entsprechende vertragliche Vereinbarung oder aber eine gesetzliche Anspruchsgrundlage existiere. Als gesetzliche Anspruchsgrundlage käme beispielsweise ein Schadensersatzanspruch des Vermieters im Anschluss an eine vom Mieter veranlasste fristlose Kündigung in Betracht. Ohne eine solche Anspruchsgrundlage sei die Abwälzung dieser Kosten auf den Mieter nicht möglich.

Das Amtsgericht ließ in seiner Entscheidung ausdrücklich offen, ob stattdessen eine Abwälzung dieser Kosten auf die Gemeinschaft aller Mieter im Rahmen einer ordnungsgemäßen Heizkostenabrechnung möglich wäre. Auf die Beantwortung dieser Frage kam es nach Ansicht des Amtsgerichts bereits deshalb nicht an, weil in diesem Falle auf den Mieter nur ein kleiner Teil der geltendgemachten Zwischenablesekosten entfallen würde und dieser Anteil nicht ordnungsgemäß abgerechnet worden sei.

Das Amtsgericht hat die Klage auch wegen der übrigen Heizkosten als zur Zeit nicht begründet abgewiesen. Der Mieter hatte unstreitig die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen und die Ablesequittung verlangt. Da ihm dieser Einsicht nicht gewährt wurde, stand dem Mieter nach Ansicht des Amtsgerichts ein Zurückbehaltungsrecht zu. In seiner Entscheidung stellte das Amtsgericht klar, dass zu den Abrechnungsunterlagen selbstverständlich auch die Quittung über die Zwischenablesung gehöre. Wolle ein Mieter die Richtigkeit der ihm erteilten Nebenkostenabrechnung überprüfen, könne er dies nur tun, wenn er Einsicht in die Ablesequittung erhalte. Der Vermieter werde hierdurch auch nicht unbillig benachteiligt. Die Messfirmen würden eine solche Quittung dem Vermieter regelmäßig zur Verfügung stellen. Aus diesem Grunde sei es dem Vermieter zumutbar, die Ablesequittung nach Auszug eines Mieters entgegenzunehmen und zur Einsichtnahme für den Mieter aufzubewahren.

Wegen der nicht ermöglichten Einsicht in die Ablesequittung stand dem Mieter nach Ansicht des Amtsgerichts ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zu. Das Amtsgericht wies vorsorglich darauf hin, dass eine Verurteilung des Mieters Zug um Zug gegen Vorlage der Quittung bereits deshalb nicht erfolgen könne, weil die Vorlage der Quittung eine Überprüfung der Nebenkostenabrechnung erst ermöglichen solle und sich in diesem Zusammenhang durchaus die Unrichtigkeit der Forderung herausstellen könne.

Abgedruckt in WuM 1999, 405


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