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Mietrecht

Urteile

Einseitige Änderung des Verteilerschlüssels für Betriebskosten von Wohnfläche auf Personenzahl

Ist im Mietvertrag die Umlage der kalten Betriebskosten nach den gesetzlichen Abrechnungsmaßstäben vereinbart und rechnet der Vermieter auch tatsächlich seit Jahren nach dem Verhältnis der Wohnflächen ab, kann er nicht durch einseitige Erklärung die Abrechnung auf die Anzahl der in den Wohnungen lebenden Personen umstellen.

AG Schöneberg, Urteil vom 13.08.2014 – AZ 6 C 98/14 –

Der Vermieter rechnete die anfallenden kalten Betriebskosten seit 1997 nach Wohnfläche ab. Im September 2010 kündigte er den Mietern an, künftig die Wasserkosten und Müllgebühren nach der Anzahl der in den Wohnungen lebenden Personen abzurechnen. Die entsprechenden Abrechnungen für die Jahre 2010, 2011 und 2012 ergaben hohe Nachzahlungen für die Mieter einer seiner Wohnungen. Diese errechneten, dass die ursprüngliche Umlage der Wasser- und Müllkosten nach Quadratmetern wie in den Vorjahren für sie wesentlich geringere Kosten zur Folge hätte und widersprachen der Umstellung des Verteilerschlüssels. Das Amtsgericht Schöneberg entschied den daraus resultierenden Streit zugunsten der Mieter. Gemäß § 556 a BGB könne der Vermieter nur dann einseitig den Umlageschlüssel ändern, wenn er auch tatsächlich den Verbrauch erfasse, beispielsweise durch Wasseruhren in den Wohnungen. Selbst wenn eine einzelne Person in einer großen Wohnung wahrscheinlich weniger Müll verursache und weniger Wasser verbrauche als eine große Familie in einer kleineren Wohnung, sei dennoch auch der umgekehrte Fall denkbar. Daher sei es nicht zulässig, mit der Begründung „Verursachung“ auf die Anzahl der Personen umzustellen, ohne dass die Verursachung durch die Person im Einzelfall erfasst wird.

Anmerkung:

§ 556 a Absatz BGB regelt, dass die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind, wenn im Mietvertrag keine andere Vereinbarung getroffen wurde. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. § 556 a Absatz 2 BGB eröffnet dem Vermieter nur dann die Möglichkeit, auch bei vereinbarter Umlage nach anderen Maßstäben für zukünftige Abrechnungen einseitig auf verbrauchsabhängige Umlage umstellen, wenn Verbrauch oder Verursachung tatsächlich erfasst werden.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Marianne Biedermann-Weist


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