Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Einhaltung der vorgeschriebenen Textform bei einer Mieterhöhung durch eine juristische Person

Wird ein Mieterhöhungsbegehren, für welches das Gesetz die Textform vorschreibt, von einer juristischen Person abgegeben, genügt die Angabe des Namens der juristischen Person. Darüber hinaus ist die namentliche Benennung des Mitarbeiters, der für diese juristische Person die Erklärung verfasst hat, nicht erforderlich.
(Leitsatz Mieterecho)

BGH Beschluss vom 01.07.2014 – AZ VIII ZR 72/14 –

Häufig enthalten Mieterhöhungsverlangen, welche von Hausverwaltungen oder Großvermietern (beispielsweise Aktiengesellschaften) verfasst werden, keinen Hinweis auf den Verfasser. Bisher konnten Mieter in diesen Fällen häufig vor Gericht erfolgreich die formelle Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens geltend machen. Der Bundesgerichtshof vertrat nun in seinem Hinweisbeschluss vom 1. Juli 2014 die Auffassung, dass nur die erklärende juristische Person (z. B. GmbH, Aktiengesellschaft) genannt werden müsse, nicht jedoch die für sie handelnde natürliche Person (z. B. Sachbearbeiter, Geschäftsführer). Der BGH bezog sich in seiner Begründung auf eine frühere Entscheidung zur Mieterhöhung nach dem Wohnungsbindungsgesetz (VIII ZR 321/09), nach der die Textform der Erleichterung des Rechtsverkehrs diene, die in ihr Gegenteil verkehrt würde, wenn die natürliche Person, die gehandelt hat, namentlich aufgeführt werden müsste.        


Anmerkung: Die Entscheidung des BGH überzeugt nicht. Es ist nicht erkennbar, weshalb es eine „Erschwerung“ des Rechtsverkehrs sein sollte, den Verfasser eines Texts zu benennen. Die „Erleichterung“ des Rechtsverkehrs durch die Textform besteht darin, dass keine eigenhändige Unterschrift erforderlich ist (eine solche Erklärung also z. B. auch per E-Mail oder SMS abgegeben werden kann), keineswegs darin, dass die Angabe eines Namens eingespart wird. Für diese „Erleichterung“ (Einsparung von 5 bis 10 Silben) müssen nach Auffassung des BGH also Mieter/innen in Kauf nehmen, nicht erkennen zu können, ob die ihnen zugegangene Mieterhöhung auf dem Briefpapier des Vermieters/ der Hausverwaltung vom zuständigen Sachbearbeiter, dem Praktikanten oder dem Kantinenchef verfasst und versandt wurde.   


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