Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Einbau einer Zentralheizung anstelle einer Gasetagenheizung

Der Vermieter ist zumindest dann nicht zum Einbau einer Zentralheizung anstelle einer vorhandenen Gasetagenheizung berechtigt, wenn die Gasetagenheizung auf Grund eines Modernisierungsvertrages vom Mieter eingebaut wurde und der Vermieter auf weitere Modernisierungen verzichtet hat. Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen vorhandenen Gasherd durch einen Elektroherd auszutauschen. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters kann auch nicht aus den hohen Kosten für die Instandsetzung der vorhandenen Gasleitungen abgeleitet werden.

AG Berlin Pankow-Weißensee, Urteil vom 02.02.2001 – AZ 8 C 455/00 –

Zwischen der Vermieterin und dem Mieter besteht seit dem 14.09.1990 ein Mietvertrag. Am 17.12.1993 schlossen die Vertragsparteien eine Zusatzvereinbarung, mit der dem Mieter gestattet wurde, eine Gasetagenheizung einzubauen. Weiter hatten die Vertragsparteien vereinbart, dass die Vermieterin weitere Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters - soweit es sich nicht um energiesparende Maßnahmen handelte - nur mit Zustimmung des Mieters durchführen würde. Mit Schreiben vom 17.02.2000 teilte die Vermieterin dem Mieter mit, dass sie beabsichtigt, die vorhandene Gasetagenheizung durch eine Zentralheizung und den vorhandenen Gasherd durch einen Elektroherd zu ersetzen. Der Mieter widersprach der Durchführung der angekündigten Maßnahmen. Die Vermieterin verklagte den Mieter auf Duldung und berief sich unter anderem darauf, dass durch den Einbau der Zentralheizung Heizenergie eingespart werde, so dass diese Maßnahme auch nach dem Inhalt der geschlossenen Vereinbarung vom Mieter zu dulden sei.

Das Amtsgericht hat die Klage der Vermieterin abgewiesen. Der Mieter ist nicht verpflichtet, weder den Einbau einer Zentralheizung und den damit verbundenen Ausbau der Gasetagenheizung zu dulden noch dieser Maßnahme zuzustimmen. Dies ergibt sich nach Auffassung des Gerichts bereits aus der Vereinbarung der Vertragsparteien vom 17.12.1993, nach deren Auslegung eine Modernisierung der Heizungsanlage in der Wohnung des Mieters ausgeschlossen sein sollte. Die Vereinbarung würde in ihr Gegenteil verkehrt, wenn der Vermieterin nach Zustimmung zu einer Mietermodernisierung genau die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme des Mieters ohne weitere Voraussetzungen wieder entfernen, durch eine eigene ersetzen und die diesbezüglichen Kosten auch noch auf den Mieter umlegen könnte. Die Vermieterin hatte vielmehr mit ihrer Zustimmung zum Einbau der Gasetagenheizung genau diese Modernisierung durch die Mieter unterstützt und sich in der Vereinbarung dahingehend verpflichtet, keine Modernisierung der Heizungsanlage in der Wohnung des Mieters durchzuführen und mit Ausnahme der gesondert aufgeführten energiesparenden Maßnahmen Modernisierungsmaßnahmen nur mit Zustimmung des Mieters durchzuführen.

Auch aus § 541 b BGB ergibt sich kein Anspruch auf Duldung, denn durch die Vereinbarung der Vertragsparteien war dieser wirksam abbedungen.

Das Gericht verneinte auch den Anspruch der Vermieterin auf Austausch des Gasherdes gegen einen Elektroherd. Nach Auffassung des Gerichts handelt es sich dabei nicht um eine Maßnahme gemäß § 541 a BGB, die zur Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes erforderlich ist. Vielmehr stellt der Austausch des Gasherdes gegen einen Elektroherd eine Veränderung des Vertragsgegenstands dar, der nur mit Zustimmung des Mieters zulässig ist. Der Mieter hat eine Wohnung mit Gasherd angemietet, dieser zählt damit zur vertragsgemäßen Ausstattung der Wohnung. Eine Zustimmung zum Austausch kann von der Vermieterin nur verlangt werden, wenn der Austausch zwingend notwendig wäre. Dies war hier jedoch nicht der Fall. Allein die Tatsache, dass die Gasleitungen mit einem nicht erheblichen Kostenaufwand instandgesetzt werden müssen, stellt keinen notwendigen Grund für die Zustimmung des Mieters dar. Zur Zustimmung zum Austausch wäre der Mieter nur verpflichtet, wenn es entweder Sicherheitsbedenken gegen die Beibehaltung des Gasherdes gäbe oder der Vermieterin für die Beibehaltung des vertragsgemäßen Zustandes ein über die Opfergrenze hinausgehender, wirtschaftlicher nicht mehr zumutbarer Aufwand zugemutet würde. Das war vorliegend nicht der Fall. Schließlich war nach Auffassung des Gerichts auch zu berücksichtigen, dass die Vermieterin von Anfang an wusste, dass sich Gasheizungen und Gasherde in den Häusern befinden und einer Beibehaltung dieser Leistungen deshalb bei der finanziellen Planung der Renovierungsarbeiten mit in Betracht gezogen werden musste.

Nur vorsorglich stellte das Gericht klar, dass auch die Modernisierungsankündigung der Vermieterin nicht hinreichend bestimmt war und der Mieter auch aus diesem Grunde die Modernisierung nicht hätte dulden müssen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Peter Werchan

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 284


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