Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Eigentümerwechsel und Mieterhöhung

Der Eigentümer eines Grundstücks kann den Käufer (und künftigen Vermieter) ermächtigen, ein von ihm geltend gemachtes Mieterhöhungsverlangen bereits vor der Eintragung in das Grundbuch im eigenen Namen klageweise durchzusetzen.
Ein Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn an Stelle der vergleichbaren Bruttokaltmiete pro Quadratmeter versehentlich die Nettokaltmiete pro Quadratmeter angegeben ist, die übrigen Angaben (das heißt die Ausgangsmiete, das Mietspiegelfeld, die durchschnittlichen Betriebskosten und die neue Bruttokaltmiete) sachlich und rechnerisch richtig sind.

LG Berlin, Urteil vom 03.02.2004 – AZ 65 S 126/03 –

Vermieter und Mieter stritten sich um die Frage der Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens. Nachdem der ursprüngliche Eigentümer und Vermieter das Grundstück verkauft hatte, wurde der Mieter vom noch nicht eingetragen Käufer auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagt.

Gegen diese Klage wehrte sich der Mieter zum einen mit dem Hinweis darauf, dass der Käufer noch nicht in das Grundbuch eingetragen und damit noch nicht Vermieter sei. Darüber hinaus enthalte das Mieterhöhungsverlangen eine unrichtige Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese sei als Nettokaltmiete ausgewiesen, während er eine Bruttokaltmiete schulde. Die bei der Berechnung zugrunde gelegte Nettokaltmiete ergebe multipliziert mit seiner Wohnfläche nicht den geltend gemachten Erhöhungsbetrag (bruttokalt).

Das Landgericht folgte der Argumentation des Mieters nicht, sondern hat den Mieter zur Zustimmung verurteilt. Zur Begründung wies es in seinem Urteil darauf hin, dass der Käufer aktiv legitimiert sei und in eigenem Namen klagen könne. Es sei unstreitig zulässig, dass der Käufer eines Grundstücks schon vor der Eigentumsumschreibung (und damit vor dem Vermieterwechsel) von dem Noch-Eigentümer ermächtigt werden könne, eine Mieterhöhung geltend zu machen. Dann müsse es erst recht zulässig sein, wenn der (noch nicht eingetragene) Käufer eines Grundstücks die noch vom ursprünglichen Vermieter stammende Mieterhöhungserklärung klageweise geltend mache.

Grundsätzlich sei eine Prozessführung im eigenen Namen nur bei abtretbaren Rechten zulässig, zu denen eine Mieterhöhung nicht gehört. Gleichwohl führten die Gründe, die einer Wirksamkeit der Abtretung des Rechts auf Mieterhöhung entgegenstünden, im vorliegenden Fall nicht zur Unwirksamkeit der Ermächtigung zur Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens. Eine Ermächtigung sei systematisch und funktionell mit der Stellvertretung verwandt, die auch bei Ausübung unselbstständiger Gestaltungsrechte (wie zum Beispiel einer Kündigung oder einer Mieterhöhung) zulässig sei. Der maßgebliche Unterschied zwischen Stellvertretung und Ermächtigung liege darin, dass der Stellvertreter die Erklärung im fremden Namen abgebe, der Ermächtigte jedoch im eigenen Namen.

Nach Ansicht des Landgerichts hänge es jedoch nicht von diesem eher formalen Umstand ab, in welchem Umfang der eigentlich zur Mieterhöhung berechtigte Vertragspartner sein Recht aus der Hand gebe. Während bei einer Abtretung der Zessionar (das ist derjenige, der den Anspruch erwirbt) frei entscheiden könne, ob er ein Mieterhöhungsverlangen durchsetze oder nicht, führe sowohl der Vertreter im Fall der Bevollmächtigung als auch der Ermächtigte im Fall der Ermächtigung seine Befugnisse auf die Erlaubnis des eigentlich Berechtigten zurück, die darüber hinaus für den eigentlich Berechtigten bis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich sei. Aus diesem Grund liege - entgegen der Auffassung des Mieters - keine unzulässige Verpflichtungsermächtigung vor.

Das Landgericht setzte sich darüber hinaus mit dem Argument des Mieters auseinander, dass das Mieterhöhungsverlangen zur Begründung eine fehlerhafte ortsübliche Vergleichsmiete (Nettokaltmiete anstelle einer Bruttokaltmiete) ausgewiesen hat. Nach Ansicht des Landgerichts sei ein solches Mieterhöhungsverlangen immer noch ausreichend begründet. Dem Mieter seien die für die Umrechnung der vereinbarten Bruttokaltmiete auf die im Mietspiegel dargestellten Nettokaltmieten erforderlichen durchschnittlichen Betriebskosten mitgeteilt worden. Ihm sei darüber hinaus auch mitgeteilt worden, welche neue Bruttokaltmiete (insgesamt für die Wohnung) verlangt werde und dass von der Bruttokaltmiete ein Betrag in Höhe von 1,16 Euro/qm abzuziehen sei, weil der Mietspiegel Nettokaltmieten ausweise.

Mehr Angaben waren nach Ansicht des Landgerichts nicht erforderlich. Ein Mieter werde auf diese Weise in den Lage versetzt, zu beurteilen, ob sich die verlangte Miete noch im Rahmen der Ortsüblichkeit bewege oder nicht.

Veröffentlicht in Das Grundeigentum 2004, 483

Anmerkung:

Unter Prozessstandschaft im rechtlichen Sinn versteht man die Befugnis, im eigenen Namen einen Prozess über ein fremdes Recht zu führen. Sie besteht etwa für den Konkursverwalter, den Zwangsverwalter und den Nachlassverwalter.


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