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Mietrecht

Urteile

Eigenleistungen des Vermieters und Umlagefähigkeit der Gartenpflegekosten

Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, Eigenleistungen in die Betriebskostenabrech-nung aufzunehmen, wenn hierdurch Betriebskosten eingespart werden. Dies gilt auch für ehemals preisgebundenen Wohnraum in den neuen Bundesländern.
Die Umlagefähigkeit von Gartenpflegekosten setzt voraus, dass sich die Tätigkeit des Vermieters auf bereits gärtnerisch angelegte Flächen bezieht. Die Kosten der erstmaligen Anlage eines Gartens dürfen nicht als Betriebskosten umgelegt werden.

LG Berlin, Urteil vom 05.02.1998 – AZ 64 S 366/98 –

Die Vermieterin hatte in einer (ansonsten formell wirksamen) Betriebskostenabrechnung die Kosten der von ihr selbst durchgeführten Gartenarbeiten eingesetzt. Zur Berechnung dieser Kosten hatte sie auf das Kostenangebot einer Gartenbaufirma Bezug genommen.

Das Landgericht führte in seinem Urteil aus, dass der Vermieter berechtigt sei, Eigenleistungen in die Betriebskostenabrechnung aufzunehmen, wenn hierdurch anderweitige Betriebskosten (durch Beauftragung von Fremdfirmen) eingespart würden. Im vorliegenden Falle scheiterte die Umlage der Eigenleistungen jedoch an zwei Voraussetzungen. Zum einen umfasste die Tätigkeit der Vermieterin nicht nur die Pflege von bereits angelegten Gartenflächen, sondern es wurden zusätzlich Neuanpflanzungen vorgenommen. Zum anderen hatte die Vermieterin lediglich pauschal (unter Bezugnahme auf das oben genannte Kostenangebot) ihre Kosten berechnet.

Nach Ansicht des Landgerichts können nur die Kosten für die gärtnerische Pflege als umlagefähige Betriebskosten in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden. Die (anteiligen) Kosten für die Neubepflanzung von Gartenflächen stellten jedoch keine umlagefähigen Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 2. Berechnungsverordnung dar.

Unabhängig davon vertrat das Landgericht die Auffassung, dass der Vermieter bei einer Eigenleistung nur den nachweisbaren Aufwand umlegen dürfe. Pauschale Ansätze (z.B. nach Maßgabe eines Kostenangebots einer Fremdfirma) seien unzulässig. Die Vermieterin hätte somit im vorliegenden Fall den Stundenaufwand ihrer Arbeitsleistung erfassen und unter Berücksichtigung eines angemessenen Stundensatzes in die Betriebskostenabrechnung einstellen müssen. Die Klage wurde daher (im Hinblick auf die Kosten der gärtnerischen Tätigkeit) abgewiesen.

Abgedruckt in GE 1999, 909


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