Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Eigenbedarfskündigung wegen Betriebsbedarfs des Vermieters für einen Hausmeister

a) Eine Kündigung wegen „Betriebsbedarfs“ nach § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein. Das wird etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines „Concierge“ übertragen sind, der Fall sein, nicht aber bei einem Hausmeister, der mehrere Objekte des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt.
b) Zu den Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Beweisergebnisses, wenn der nach einer Eigenbedarfskündigung ausgezogene Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Bedarf im Hinblick darauf begehrt, dass der Vermieter den zur Grundlage der Kündigung gemachten behaupteten Bedarf anschließend nicht verwirklicht hat.

BGH Urteil vom 29.03.2017 – AZ VIII ZR 44/16 –

Der Vermieter einer in einem Mehrfamilienhaus in Koblenz gelegenen Wohnung hatte seinem Mieter mit der Begründung gekündigt, er benötige die Wohnung für einen Hausmeister, der dieses und mehrere andere Häuser des Vermieters betreue. Im vom Vermieter angestrengten Räumungsverfahren wurde in zweiter Instanz auf Anraten des Landgerichts Koblenz am 14. Juni 2011 ein Vergleich geschlossen, in welchem sich der Mieter zur Räumung der Wohnung bis Ende 2011 verpflichtete. Ende Oktober 2011 zog der Mieter aus der Wohnung aus, stellte in der Folge aber fest, dass der Vermieter seine ehemalige Wohnung keineswegs an den Hausmeister, sondern an eine Familie vermietet hatte, die keinerlei Hausmeistertätigkeiten ausübte. Er machte daher Schadensersatzansprüche (Umzugskosten, höhere Miete in seiner neuen Wohnung etc.) gegenüber seinem ehemaligen Vermieter geltend. Dieser behauptete, der Hausmeister, für welchen er seinen Betriebsbedarf geltend gemacht habe, hätte erst eine Woche nach dem Auszug des Mieters Anfang November 2011 entschieden und ihm mitgeteilt, wegen seiner Knieprobleme nicht in die Wohnung im dritten Obergeschoss einziehen zu wollen. Das Landgericht Koblenz wies die Schadensersatzklage des Mieters ab. Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil auf. Er stellte zunächst klar, dass eine Kündigung wegen „Betriebsbedarfs“ bei einem Hausmeister bereits dann ausgeschlossen sein könne, wenn dem Vermieter für seinen Hausmeister, der mehrere Häuser betreuen solle, geeignete andere Wohnungen in einem dieser Häuser zur Verfügung stünden. Dies war nach Auskunft des Mieters der Fall gewesen, das Landgericht Koblenz hatte dies jedoch nicht berücksichtigt. Außerdem stellte der BGH unter Hinweis auf sein Urteil vom 11. Oktober 2016, VIII ZR 300/15 (MieterEcho Nr. 386/ Februar 2017) nochmals klar, dass im Fall eines behaupteten, nach Räumung des Mieters aber nicht umgesetzten Eigenbedarfs der Vermieter „substanziiert und plausibel“ (stimmig) darzulegen habe, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Dafür habe im vorliegenden Fall seine Behauptung – welche der Hausmeister als Zeuge bestätigte –, der Bedarf sei durch eine negative Entscheidung des Hausmeisters unmittelbar nach Freiwerden der Wohnung entfallen, nicht ausgereicht. Bei einer tatsächlichen Bedarfslage wäre nämlich zu erwarten gewesen, dass der Vermieter sich unmittelbar nach Abschluss des Räumungsvergleichs im Juni 2011 um einen Vertragsabschluss mit dem Hausmeister bemüht oder sich zumindest über den Bezugstermin und die Miethöhe mit ihm verständigt hätte. Zudem bestanden die „Kniebeschwerden“ , welche den Hausmeister angeblich Anfang November 2011 plötzlich am Bezug der Wohnung hinderten, bereits seit langer Zeit. Da der Vermieter also seiner „besonderen Darlegungslast“ zum nachträglichen Wegfall des behaupteten Bedarfs nicht nachgekommen sei, müsse die ihm vom Mieter vorgeworfene Pflichtverletzung – das Vortäuschen eines nicht bestehenden Bedarfs an der Wohnung – als „unstreitig“ behandelt werden.

 

 


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