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Mietrecht

Urteile

Eigenbedarfskündigung und Modernisierungsvereinbarung

Treffen Mieter und Vermieter eine Mietermodernisierungsvereinbarung, in der das Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Vermieter ausgeschlossen ist, dann muss sich auch der Erwerber des Grundstückes diese Beschränkung des Kündigungsrechts entgegenhalten lassen.

AG Berlin Hohenschönhausen, Urteil vom 21.10.1999 – AZ 10 C 344/99 –

Die Mieter hatten mit der Wohnungsbaugesellschaft eine Zusatzvereinbarung geschlossen, in der sie sich zum Einbau einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Heizungsanlage verpflichteten. In der vorformulierten Vereinbarung hieß es unter anderem: "Der Vermieter verzichtet dem Mieter gegenüber für die Dauer des Mietverhältnisses auf die Ausübung des Kündigungsrechtes nach § 564 b II Nr. 2 und 3 BGB." Die Klägerin erwarb das Grundstück von der Wohnungsbaugesellschaft und kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Die Mieter widersprachen der Kündigung und setzten das Mietverhältnis fort. Die Vermieterin klagte gegen die Mieter auf Räumung der Mietsache.

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Es führte zur Begründung aus, dass die Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs an sich vorlägen. Im vorliegenden Fall sei die Kündigung jedoch durch die Zusatzvereinbarung mit der Wohnungsbaugesellschaft wirksam ausgeschlossen worden. Diese Vereinbarung sei wirksamer Bestandteil des Mietvertrages geworden.

Mit der Eintragung der Käuferin in das Grundbuch sei diese gem. § 571 BGB in das ursprünglich zwischen den Mietern und der Wohnungsbaugesellschaft bestehende Mietverhältnis eingetreten. Das Amtsgericht stellte klar, dass nicht nur die im ursprünglichen Mietvertrag vereinbarten Rechte und Pflichten, sondern auch die zwischen den Mietparteien getroffenen Zusatzvereinbarungen auf den Erwerber des Grundstückes übergehen. Dies folge aus dem Rechtsgedanken des § 571 BGB, der dem Mieter die durch Vertrag gegen den ursprünglichen Vermieter erworbenen Rechte sichern will. Die Vermieterin konnte sich vor dem Amtsgericht auch nicht mit Erfolg auf den behaupteten Wegfall der gemeinsamen Geschäftsgrundlage (bezüglich der Zusatzvereinbarung) berufen. Denn der mit der Zusatzvereinbarung verfolgte Geschäftszweck, dass der Mieter die von ihm instandgesetzte Wohnung auch dauerhaft nutzen könne, sei nicht nur Geschäftsgrundlage, sondern sogar Vertragsbestandteil geworden. Weitere Anhaltspunkte, aus denen zu erkennen gewesen wäre, dass die vereinbarte Kündigungsbeschränkung nur zwischen den Mietern und der Wohnungsbaugesellschaft gelten solle, seien nicht zu erkennen gewesen. Die Vermieterin wurde auch nicht mit dem Argument gehört, der zeitlich unbeschränkte Verzicht auf die Kündigung wegen Eigenbedarfs führe zu einer dauerhaften Entziehung des Eigentums und verstoße deshalb gegen das Grundgesetz. Das Amtsgericht wies zunächst darauf hin, dass hierdurch die Kündigung aus anderen Gründen nicht ausgeschlossen sei. Darüber hinaus sei die getroffene Regelung auch interessengerecht, da die Mieter die Modernisierung im Vertrauen auf ihre Rechtsposition durchgeführt hätten und aus diesem Grunde besonders schutzwürdig seien. Demgegenüber hätte die (neue) Vermieterin bei Erwerb der Immobilie ohne weiteres den Umfang ihrer Rechte und Pflichten einschließlich der beschränkten Kündigungsmöglichkeit erkennen können.

Schließlich wies das Amtsgericht die Behauptung der Vermieterin zurück, die Mieter hätten die für die Modernisierung aufgewandten Kosten nicht ordnungsgemäß mitgeteilt. Denn selbst wenn diese Pflichtverletzung vorläge, würde sie den Vermieter nach Ansicht des Amtsgerichts nicht zum Rücktritt von der Modernisierungsvereinbarung berechtigen.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Birgit Kleinspehn

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 278


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