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Mietrecht

Urteile

Eigenbedarfskündigung bei teilweise gewerblicher Nutzung

Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume beziehen.

BGH Urteil vom 01.07.2015 – AZ VIII ZR 14/15 –

Die Mieter/innen bewohnten seit 1996 zu zweit ein geräumiges Bauernhaus mit Nebenräumen. Wie im Mietvertrag vereinbart, nutzten sie das Wohnhaus und die weiteren Nutzflächen teilweise zum Wohnen, teilweise gewerblich zum Betrieb eines Ladengeschäfts für Raumausstattung. Im Jahr 2012 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, da er das gesamte Haus seiner Tochter und seiner Enkelin zu Wohnzwecken zur Verfügung stellen wollte. Die Mieter/innen verweigerten die Räumung, da sich der Eigenbedarf des Vermieters nicht auch auf die gewerbliche Nutzung beziehe und er außerdem einen „übermäßigen Bedarf“ für seine Tochter und seine Enkelin geltend mache. Dieser Auffassung folgte das Landgericht München nicht und verurteilte die Mieter/innen zur Räumung. Ihre Revision blieb erfolglos. Auch nach Auffassung des Bundesgerichtshofs muss sich der Eigennutzungswunsch des Vermieters bei einem derartigen Mischmietverhältnis nicht auch auf die gewerbliche Nutzung beziehen. Dabei ging der Bundesgerichtshof, wie auch das Landgericht, zugunsten der Mieter/innen von einem Schwerpunkt der Nutzung als Wohnung aus, sodass überhaupt Wohnraummietrecht zur Anwendung kam. Bei einer Beurteilung als Gewerbemietverhältnis würde der Kündigungsschutz für die Mieter/innen nicht gelten, denn für die Kündigung hätte dann kein berechtigtes Interesse vorliegen müssen. Bei der Bewertung als Wohnraummietverhältnis bestehe dann aber „kein Anlass, das für Wohnraum zugunsten des Mieters eingerichtete hohe Schutzniveau wertungswidrig auf die nicht vergleichbar schutzwürdigen Teile des Mietverhältnisses in gewerblicher Nutzung zu erstrecken und damit für Mischmietverhältnisse eine Eigenbedarfskündigung im praktischen Ergebnis weitgehend auszuschließen“ . Auch könnten die Mieter/innen den Einwand, dass der Eigenbedarfskündigung ein „weit überhöhter“ Wohnbedarf entgegensteht, schon deshalb nicht mit Erfolg erheben, da sie selbst die Räume ebenfalls nur zu zweit nutzten.


Anmerkung:
Der Fall zeigt, dass es für Mieter/innen stets problematisch ist, Wohnen und Arbeiten „zusammenzulegen“ . Getrennte Verträge für die Wohnräume und den Laden hätten den Mieter/innen im vorliegenden Fall wenigstens den Weiterbetrieb ihres Ladengeschäfts ermöglicht. Häufiger ist der umgekehrte Fall: Betreiben Mieter/innen in ihrer Wohnung (im Einvernehmen mit dem Vermieter) gleichzeitig ein Geschäft (Büro, Praxis oder Ähnliches), mit dem sie ihren Lebensbedarf sichern, laufen sie Gefahr, dass im Streitfall dieses „Mischmietverhältnis“ als überwiegend gewerblich angesehen wird, mit der schwerwiegenden Folge, dass der Kündigungsschutz für Wohnraummiete nicht greift. Der Vermieter benötigt dann kein berechtigtes Interesse, um das Mietverhältnis zu beenden


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