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Mietrecht

Urteile

Duldungspflichten des Mieters bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen (Instandsetzungsmaßnahmen), die untrennbar mit Modernisierungsmaßnahmen verbunden sind (sog. Instandsetzungsmodernisierung) durch den Mieter richtet sich nach § 554 Absatz 2 BGB.
Der Vermieter kann die Duldung solcher Maßnahmen nur im Ausnahmefall im Wege der einstweiligen Verfügung erzwingen. Die Voraussetzungen einer einstweiligen Verfügung liegen nicht vor, wenn der Vermieter den "Eilbedarf" selbst geschaffen hat.

AG Berlin Mitte, Urteil vom 15.05.2003 – AZ 25 C 1003/03 –

Der Mieter bewohnten eine Wohnung, die nach dem Willen des Vermieters zusammen mit anderen Wohnungen des Hauses umfangreich instand gesetzt und modernisiert werden sollte. Mit einem als Modernisierungsankündigung bezeichneten Schreiben vom 31.12.2002 kündigte die Hausverwaltung diverse Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten an und teilte in diesem Schreiben unter anderem mit, dass die Frischwasser- , Abwasser- und Gasleitungen erneuert werden sollten. Mit einem weiteren Schreiben vom 20.02.2003 wurde den Mietern die Ausführungstermine mitgeteilt. Die Arbeiten an den Frischwasserleitungen, Abwasserleitungen und Gasleitungen begannen am 01.04.2003. Am 09.04.2003 teilte der Mieter der bauausführenden Firma mit, dass er die Arbeiten in seiner Wohnung nicht dulden werde. Hiervon wurde der beauftragte Architekt am gleichen Tage informiert.

Mit Schreiben vom 23.04.2003 forderte der Vermieter den Mieter auf, unverzüglich klarzustellen, ob er die Durchführung der Arbeiten zur Instandsetzung der Be- und Entwässerungsleitungen sowie der Gasleitungen dulden werde oder nicht. Der Mieter wurde insoweit von den Handwerkern darüber informiert, dass nunmehr die Steigeleitungen gelegt und die Deckendurchbrüche geschaffen würden. Er kommentierte dies mit den Worten "Na denn viel Spaß". In diesem Zusammenhang wurden in der Wohnung des Klägers von oben durch die Decke drei Löcher gebohrt und drei neue Leitungen ca. 50 cm tief in die zur Wohnung des Mieters gehörende Kammer eingeführt. Bei dieser Gelegenheit erfuhr der Mieter erstmals, dass die Leitungen vom Bad in die Kammer verlegt werden sollten. Der Mieter hat die Handwerker des Vermieters für weitere Arbeiten nicht in die Wohnung gelassen.

Mit dem Antrag begehrt der Vermieter den Erlass einer einstweiligen Verfügung mit dem Inhalt, dem Mieter aufzugeben, ihm bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern an zwei Werktagen Zutritt zu seiner Wohnung zu gestatten und den Austausch der Frisch- und Abwasserleitungen zu dulden.

Er hat behauptet, die ursprünglich ablehnende Äußerung des Mieters sei nur einer spontanen Verärgerung entsprungen und der Mieter habe sich mit der Handwerksfirma zwecks Vereinbarung eines Termins in Verbindung setzen wollen. Hierin sei die konkludente Zustimmung zu den Arbeiten zu sehen. Darüber hinaus hat der Vermieter behauptet, die Be- und Entwässerungsleitungen seien verrottet und es bestehe die dringende Gefahr, dass es jederzeit zu Rohrbrüchen in den Versorgungsleitungen kommen könne. Ein teilweiser Austausch der Leitungen komme nicht in Betracht, da auf Grund des unterschiedlichen Korrosionsverhaltens eine sichere Verbindung zwischen alten und neuen Leitungen nicht möglich sei. Der Vermieter erklärte weiter, er sei dringend darauf angewiesen, die begonnenen Arbeiten (innerhalb der Wohnung des Mieters) zu beenden, da er andernfalls die anderen Mieter nicht mehr mit Wasser versorgen könne. Es handele sich lediglich um dringende Instandsetzungsarbeiten, die keine Mieterhöhung zur Folge hätten.

Der Mieter bestritt, dass er den Arbeiten in seiner Wohnung zugestimmt habe. Er vertrat die Ansicht, die Modernisierungsankündigung sei unwirksam, so dass er die Maßnahmen nicht dulden müsse.

Das Amtsgericht hat den Antrag des Vermieters abgewiesen. Es wies in seinen Entscheidungsgründen daraufhin, dass der Antrag weder zulässig noch begründet sei. Zunächst stellte das Amtsgericht fest, dass der Vermieter die Glaubhaftmachung seiner Behauptung, der Mieter habe den Arbeiten zugestimmt, nicht gelungen sei.

Ein gesetzlicher Anspruch des Vermieters auf Duldung der Maßnahmen bestand nach Ansicht des Amtsgerichts bereits deshalb nicht, weil die Voraussetzungen des § 554 BGB (neue Fassung) nicht vorgelegen hätten. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass es sich bei den vom Vermieter angekündigten Arbeiten um eine sog. Instandsetzungsmodernisierung handele. Es vertrat die Ansicht, sofern Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 554 Absatz 1 BGB (neue Fassung) untrennbar mit Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 554 Absatz 2 BGB (neue Fassung) verbunden seien, richte sich die Duldungspflicht des Mieters für alle Maßnahmen ausschließlich nach § 554 Absatz 2 BGB (neue Fassung).

Das Amtsgericht gelangte auf Grund des Vortrags der Prozessparteien zu der Feststellung, dass die Leitungen nicht nur ausgetauscht, sondern auch vom Bad in die Kammer verlegt werden sollten. Dieses "Verlegen" der Leitungsstränge sei erfolgt, weil der Vermieter in der Wohnung über dem Mieter eine Vergrößerung des Badezimmers durchführen wolle. Eine solche Maßnahme stelle nicht mehr eine bloße Instandsetzung dar, da hierfür die Umsetzung der Rohre nicht erforderlich sei. Die mit der Umsetzung der Leitungen verbundene Instandsetzung sei vielmehr auch eine Modernisierungsmaßnahme und mit ihr untrennbar verbunden. Die Voraussetzungen des § 554 Absatz 2 BGB, nach denen der Mieter eine solche Modernisierungsinstandsetzung möglicherweise hätte dulden müssen, lagen nach Ansicht des Amtsgerichts bereits deshalb nicht vor, weil in der Ankündigung vom 31.12.2002 von einer Verlegung der Leitungen nicht die Rede gewesen war. Insbesondere wurde in dem Ankündigungsschreiben die Lage der neuen Leitungen und Anschlüsse nicht erläutert. Auf die vom Vermieter behauptete mündliche Mitteilung kam es daher nicht mehr an, da die Vorschrift des § 554 Absatz 3 BGB eine schriftliche Ankündigung erfordere.

Unabhängig davon, dass dem Vermieter nach Ansicht des Amtsgerichts bereits kein Anspruch auf Duldung der Maßnahmen zustand, waren die weiteren Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Verfügung, nämlich die besondere Eilbedürftigkeit, ebenfalls nicht gegeben. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass der Anspruch eines Vermieters auf Duldung bestimmter baulicher Maßnahmen ausnahmsweise nur dann im Weg der einstweiligen Verfügung erfolgen könne, wenn es sich um dringende, nicht aufschiebbare Instandsetzungsmaßnahmen handele, die dazu dienten einer akuten Gefährdung abzuhelfen. Die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen könne demgegenüber nicht im Wege der einstweiligen Verfügung erzwungen werden. Zum einen würden hierdurch vollendete Tatsachen geschaffen werden, zum anderen fehle es bereits deshalb an der Eilbedürftigkeit, weil der Vermieter auf Grund seiner eigenen Planung in der Lage gewesen wäre, den Duldungsanspruch rechtzeitig durchzusetzen.

Das Amtsgericht wies darauf hin, dass eine Instandsetzung beispielsweise dann besonders dringlich sein könne, wenn wegen eines Wasserrohrbruchs die akute Gefahr für das gesamte Gebäude bestehe oder wenn ein Wasserrohr nur zeitgleich in mehreren Wohnungen repariert werden könne, damit die Wasserversorgung der anderen Mieter nicht unnötig blockiert würde. Das Amtsgericht stellte an dieser Stelle jedoch noch einmal ausdrücklich klar, dass eine Eilbedürftigkeit vom Vermieter nicht damit begründet werden könne, dass er die Handwerker bereits bestellt und einen Teil der Arbeiten ausgeführt habe, um anschließend den von ihm selbst herbeigeführten Zustand zur Begründung der Eilbedürftigkeit heranzuziehen. Die vom Vermieter behauptete akute Gefahr eines Wasserrohrbruchs konnte er nicht glaubhaft machen. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wurde daher abgewiesen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Solf

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 300


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