Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Duldung einer Modernisierung nach vereinbarter Mietermodernisierung (Einbau einer Gasetagenheizung)

Verbleiben dem Mieter nach Abzug der modernisierungsbedingt erhöhten Miete nur wenig mehr als 300 Euro zum Leben, ist die Modernisierung als soziale Härte anzusehen.
Ist im Mietvertrag ausdrücklich die Ausstattung mit einem „Gasherd“ genannt, kann der Vermieter diesen nicht gegen den Willen des Mieters durch einen Elektroherd ersetzen.

AG Mitte, Urteil vom 30.03.2011 – AZ 11 C 212/10 –

 

Im Jahr 1991 baute die Mieterin in ihre Wohnung, welche vorher mit Ofenheizung und Gamat-Heizgeräten ausgestattet war, eine Gasetagenheizung ein. Mit dem damaligen Vermieter wurde vereinbart, dass dieser die Gasetagenheizung übernimmt und sich im Gegenzug verpflichtet, für die Dauer des Mietverhältnisses ohne Zustimmung der Mieterin keine weiteren Modernisierungsmaßnahmen – mit Ausnahme energiesparender Maßnahmen – durchzuführen. Der später durch Kauf des Hauses in den Mietvertrag eingetretene Vermieter verlangte 2009 von der Mieterin die Zustimmung zu einer Modernisierung. Neben dem  Anschluss an die zentrale Heizungsanlage plante er mehrere Maßnahmen zur  Wohnwertverbesserung, unter anderem eine Modernisierung des Bads und eine Erneuerung der Elektroinstallation. Da die Mieterin der Modernisierung nicht zustimmte, klagte der Vermieter auf Duldung. Im Januar 2011 wurde die Gasversorgung gesperrt, sodass die Mieterin in ihrer Wohnung nicht mehr heizen konnte und der Gasherd nicht mehr funktionierte. Die Mieterin erhob im Verfahren Widerklage auf Wiederherstellung der Gasversorgung. Das Amtsgericht Mitte wies die Klage des Vermieters ab und gab der Widerklage der Mieterin statt. Das Amtsgericht stellt klar, dass die von der Mieterin mit dem Voreigentümer 1991 getroffene  Vereinbarung Bestandteil des Mietvertrags sei, weshalb die Modernisierung des Bads und der Elektrik ohne Zustimmung der Mieterin nicht möglich wäre. Anders verhalte es sich im Prinzip mit dem geplanten  Anschluss der Wohnung an die vorhandene Zentralheizung, da insoweit von einer energiesparenden Maßnahme auszugehen sei.  Allerdings konnte die Mieterin erfolgreich den Einwand einer besonderen sozialen Härte erheben, da ihr nach der modernisierungsbedingten Mieterhöhung lediglich noch gut 300 Euro netto monatlich zum Leben zur Verfügung gestanden hätten. Das Amtsgericht machte deutlich, dass es die Auffassung teile, dass eine soziale Härte schon dann vorliege, wenn die Miete nach Modernisierung 25% des verfügbaren Einkommens übersteigt. Es stellt ebenfalls klar, dass es nach seiner Auffassung auch darauf ankomme, was dem Mieter nach Abzug der Miete tatsächlich verbleibt. Ein Betrag knapp über 300 Euro rechtfertige jedenfalls die Annahme einer sozialen Härte. Das Gericht teilte auch nicht die Auffassung des Vermieters, dass er der Mieterin lediglich irgendeine Kochmöglichkeit zur Verfügung stellen müsse. Wenn jedenfalls wie im vorliegenden Fall im Mietvertrag ausdrücklich ein Gasherd erwähnt sei, könne der Vermieter diesen nicht gegen den Willen der Mieterin durch einen Elektroherd ersetzen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge

 

Anmerkung: Die Rechtsprechung ist zur Frage, ab welcher finanziellen Belastung eine „soziale Härte“ vorliegt, unterschiedlich. Zudem greift dieser Einwand nicht, wenn die Wohnung durch die Maßnahme lediglich in den allgemein üblichen Zustand versetzt wird. Sie sollten sich daher unbedingt immer in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen, wenn der Vermieter die Duldung einer Modernisierungsmaßnahme verlangt.


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