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Mietrecht

Urteile

Darlegungspflicht des Vermieters bei Anstieg von Betriebskosten

Im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung ist der Vermieter für einen erheblichen Anstieg von Versicherungsprämien darlegungspflichtig. Ein Risikozuschlag für im Haus befindliches Gewerbe darf nicht auf die Wohnungsmieter umgelegt werden.
Vorgerichtliche Anwaltskosten können nicht geltend gemacht werden, wenn der Vermieter aufgrund von Einwendungen des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung davon ausgehen muss, dass der Mieter auch auf eine anwaltliche Mahnung keine Zahlung leisten wird. Eine mit der Betriebskostenabrechnung ausgesprochene Zahlungsfrist stellt keine Mahnung im Sinne von § 286 BGB dar.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil – AZ 10 C 109/15 –

Die Mieter einer Wohnung in Kreuzberg verweigerten die vom Vermieter geforderten Nachzahlungen für Betriebskosten 2012 und 2013 unter anderem deswegen, weil die geltend gemachten Versicherungsbeiträge von 1.735,81 Euro im Jahr 2009 auf 5.690,52 Euro im Jahr 2012 und auf 5.836,44 Euro im Jahr 2013 gestiegen waren. Auch auf ein anwaltliches Mahnschreiben des Vermieters zahlten die Mieter nicht. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg vertrat die Auffassung, dass der Vermieter die Gründe für eine so erhebliche Kostensteigerung hätte darlegen müssen, was dieser nicht tat. Zudem war in der Hausversicherung ein Risikozuschlag für das im Haus befindliche Gewerbe enthalten, welchen der Vermieter nach Ansicht des Amtsgerichts nicht auf die Wohnungsmieter umlegen durfte. Da der Vermieter eine nachvollziehbare Erklärung für die hohen, deutlich über den Oberwerten des Berliner Betriebskostenspiegels liegenden Versicherungsprämien nicht geben konnte, kürzte das Amtsgericht die Kosten für die Position „Versicherung“ auf die jeweiligen Oberwerte des Berliner Betriebskostenspiegels und wies die Klage des Vermieters hinsichtlich des darüber hinausgehenden Teils ab. Auch seine außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten konnte der Vermieter nach Auffassung des Amtsgerichts nicht von den Mietern erstattet verlangen. Da die Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben hatten, welche außergerichtlich nicht ausgeräumt wurden, habe der Vermieter nicht davon ausgehen können, dass die Mieter auf eine anwaltliche Mahnung hin zahlen würden. Im Übrigen seien die Mieter mangels vorheriger Mahnung durch den Vermieter auch erst durch die anwaltliche Mahnung in Verzug geraten. Die in der Betriebskostenabrechnung selbst enthaltene Zahlungsfrist stelle keine einen Verzug begründende Mahnung dar.


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