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Mietrecht

Urteile

Dachrinnenreinigung kann unter sonstige Betriebskosten fallen (2)

Kosten für die Dachrinnenreinigung sind umlagefähige Betriebskosten, wenn sie in jedem Jahr anfallen. Sie gehören zu den "sonstigen Betriebskosten" und können - auch wenn sie nicht im Mietvertrag aufgeführt wurden - durch jahrelange Zahlung als vereinbart gelten.

BGH Karlsruhe, Urteil vom 07.04.2004 – AZ VIII ZR 146/03 –

Sachverhalt:

Die Mieter haben die Wohnung seit 1960 gemietet. Das Haus war bis zum Jahre 1994 öffentlich gefördert, die Preisbindung ist mittlerweile abgelaufen. Die früher in der Kostenmiete enthaltenen Betriebskosten wurden nachträglich aus der Kostenmiete herausgerechnet und dann auf Grund einer Umstellungserklärung gesondert auf die jeweiligen Mieter umgelegt.

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 endete mit einem Guthaben zugunsten der Mieter in Höhe von 340,14 DM. In der Abrechnung waren unter anderem auch anteilige Kosten für die turnusmäßige Reinigung der Dachrinnen in üblichen Zeitabständen enthalten, wobei davon ein Anteil von 60,83 DM = 31,10 Euro auf die Mieter entfiel. Mit der Klage verlangen die Mieter die anteiligen Kosten für die Reinigung der Dachrinnen in Höhe von 31,10 Euro von der Beklagten zurück.

Aus den Urteilsgründen:

  1. Bei den Kosten der Dachrinnenreinigung handelt es sich um Betriebskosten und nicht, wie das Berufungsgericht meint, um vorbeugende Instandsetzungskosten, die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Betriebskosten sind nach der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV die dort im einzelnen aufgeführten Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Dagegen sind als Instandsetzungskosten Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung anzusehen Instandhaltungskosten wiederum stellen die Kosten dar, "die zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen." Auch insoweit muss es sich also um Mängel an der Substanz der vermieteten Immobilie oder ihrer Teile handeln. Daher ist für die Dachrinnenreinigung zu unterscheiden, ob sie in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss, etwa weil das fragliche Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist, oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmten Anlass vorliegt oder gar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll.
    Vorliegend belegt gerade die Tatsache, dass Kosten für die Reinigung der Dachrinne seit 1990 in jedem Jahr angefallen sind, dass es sich bei den Reinigungen um turnusmäßig wiederkehrende Maßnahmen handelte. Diese können nach dem oben Gesagten auf die Mieter umgelegt werden.
  2. Die Beklagte hat die Kosten für die Dachrinnenreinigung wirksam auf die Kläger umgelegt.

    1. Allerdings handelt es sich bei den Kosten der Dachrinnenreinigung nicht um Kosten der Entwässerung oder um Kosten der Hausreinigung. Kosten der Entwässerung sind die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Auch wenn die Dachrinne mit der Entwässerung des Grundstücks im Zusammenhang steht, so ist sie doch in der Regelung nicht genannt. Die Kosten der Dachrinnenreinigung sind auch keine Kosten der Hausreinigung. Diese Regelung setzt voraus, dass die zu säubernden Gebäudeteile von den Bewohnern gemeinsam benutzt werden. Das ist bei der Regenrinne nicht der Fall Jedoch sind die Kosten der Regenrinnenreinigung aus den unter 1. genannten Gründen sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV.
    2. Zwar können Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. Ob dies vorliegend geschehen ist, kann aber dahinstehen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann eine Umlegung einzelner sonstiger Betriebskosten auch aufgrund jahrelanger Zahlung durch stillschweigende Vereinbarung erfolgen. Vorliegend haben die Kläger ausweislich der von der Beklagten vorgelegten Abrechnungen seit 1990 in jedem Jahr Kosten für die Reinigung der Dachrinne bezahlt. Durch diese jahrelange Übung ist davon auszugehen, dass die Parteien sich stillschweigend darauf geeinigt haben, die von der Beklagten in Rechnung gestellten Nebenkosten auf die Kläger abzuwälzen. Auch stillschweigend abgegebene Willenserklärungen sind aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers auszulegen. Das Verhalten der Kläger konnte jedoch nur dahingehend verstanden werden, dass sie mit der Auferlegung der Kosten für die Dachrinnenreinigung einverstanden waren.


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