Urteile

Dachrinnenreinigung kann unter sonstige Betriebskosten fallen (1)

BGH Karlsruhe, Urteil vom 07.04.2004 – AZ VIII ZR 167/03 –
LG Berlin, AG Berlin Pankow-Weißensee,

Sachverhalt:

Die Mieter bewohnen seit dem 01.01.1978 eine 5-Zimmer-Wohnung im Hochparterre des Hauses A. in B. Mit Schreiben vom 23.08.1991 erhöhten die Rechtsvorgänger der klagenden Vermieterin die Miete nach der Grundmietenverordnung und legten gleichzeitig die Betriebskosten nach der Betriebskosten-Umlage-Verordnung um.

Die Vermieterin erwarb das Grundstück im Jahr 2000. Der Lasten- und Nutzenübergang erfolgte zum 01.07.2000. Daher fertigten die Voreigentümer die Abrechnung bis zum 30.06.2000 und die klagende Vermieterin für die Zeit vom 01.07.2000 bis zum Jahresende. Die Betriebskostenabrechnung vom 08.01.2001 für die Zeit vom 01.10.1999 bis 30.06.2000 endete mit einem Nachzahlungsbetrag von 208,20 DM. Die Betriebskostenabrechnung vom 10.10.2001 für die Zeit vom 01.07.2000 bis 31.12.2000 ergab einen Nachzahlungsbetrag von 674,13 DM zulasten der Mieter. Die Mieter zahlten auf die Betriebskostennachforderungen einen Betrag von 699,38 DM, der von der Vermieterin zunächst auf die ältere Nachforderung und in zweiter Linie auf die Betriebskostenabrechnung vom 10.10.2001 angerechnet wurde.

Mit ihrer Klage verlangt die Vermieterin Zahlung des Restbetrages von 182,95 DM (= 93,54 Euro). Die Beklagten sind der Auffassung, sie müssten die Kosten für den Hauswart und die Kosten der Dachrinnenreinigung nicht bezahlen.

Aus den Urteilsgründen:

1. In Höhe von 42,28 Euro ist die Klage abzuweisen, da die Klägerin nicht berechtigt war, die Kosten der Dachrinnenreinigung auf die Beklagten umzulegen.

   1. Allerdings handelt es sich bei den Kosten der Dachrinnenreinigung um Betriebskosten und nicht um vorbeugende Instandsetzungskosten, die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, daß sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Dagegen sind als Instandsetzungskosten Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung anzusehen.
      Instandhaltungskosten wiederum stellen die Kosten dar, "die zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen."
      Auch insoweit muss es sich also um Mängel an der Substanz der vermieteten Immobilie oder ihrer Teile handeln.
      Daher ist für die Dachrinnenreinigung zu unterscheiden, ob sie in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss, etwa weil das fragliche Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist, oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass vorliegt oder gar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll. Vorliegend hat das Berufungsgericht festgestellt, dass das von den Beklagten bewohnte Haus von einem hohen Baumbestand umgeben ist, der eine turnusmäßige Reinigung der Dachrinne erforderlich werden lässt.
      Da keinerlei Anhaltspunkte dafür festgestellt worden sind, dass die Reinigung aus einem besonderen Anlass erforderlich wurde, ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht die Kosten der Dachrinnenreinigung als laufend anfallende Kosten angesehen hat.
   2. Gleichwohl konnte die Klägerin im vorliegenden Fall den Beklagten die Kosten für die Dachrinnenreinigung in der Betriebskostenabrechnung vom 10.10.2001 nicht auferlegen. Die Kosten der Dachrinnenreinigung sind sonstige Betriebskosten im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV zu deren Umlegung es einer vorherigen Anzeige bedurft hätte.
      1. Bei den Kosten der Reinigung der Dachrinne handelt es sich nicht um Kosten der Entwässerung oder um Kosten der Hausreinigung. Kosten der Entwässerung sind die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Auch wenn die Dachrinne mit der Entwässerung des Grundstücks in Zusammenhang steht, so ist sie doch in der Regelung nicht genannt. Die Kosten der Dachrinnenreinigung fallen auch nicht als Kosten der Hausreinigung an. Diese Regelung setzt voraus, dass die zu säubernden Gebäudeteile von den Bewohnern gemeinsam benutzt werden. Das ist bei der Regenrinne nicht der Fall. Jedoch sind die Kosten der Regenrinnenreinigung aus den unter a) genannten Gründen sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV.
      2. Im Rahmen der Vorschrift der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV können Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im einzelnen vereinbart wurde. Dies war vorliegend nicht geschehen.
         Während der allgemeine Verweis auf die Anlage 3 hinsichtlich der Nummern 1 bis 16 dem Mieter hinreichende Klarheit darüber gibt, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können, weil diese dort im einzelnen aufgeführt sind, ist dies bei der Position 17 "sonstige Betriebskosten" nicht der Fall. Gerade im Hinblick darauf, dass nach § 546 BGB a.F. (jetzt § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB) grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, muss dem Mieter deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden.
         Daher ist es erforderlich, die "sonstigen Betriebskosten" im einzelnen zu benennen.
         Diesem Ergebnis kann auch nicht entgegengehalten werden, dass dadurch die Umlegung neuer Betriebskosten nicht mehr möglich sei. Vielmehr kann der Vermieter neue Betriebskosten mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung nach § 4 Abs. 2 MHG (jetzt: § 560 Abs. 1 BGB) auf den Mieter verlagern.
         Im vorliegenden Fall hat die Vermieterin eine entsprechende Erklärung gegenüber den Mietern nicht abgegeben. Die Mieter wurden erstmals durch die Betriebskostenabrechnung vom 10.10.2001 mit Kosten für eine Dachrinnenreinigung belastet.

2. Anders verhält es sich mit den Kosten für den Hauswart. Die insoweit anfallenden Kosten waren durch Nr. 12 des Anschreibens vom 23.08.1991 auf die Mieter umgelegt worden. Auch wenn zunächst ein Hauswart nicht beschäftigt wurde, so dass insoweit zunächst Kosten nicht anfielen, wurde den Beklagten doch vor Augen gehalten, dass sie grundsätzlich verpflichtet waren, eventuell anfallende Kosten zu bezahlen. Da die Klägerin sich nunmehr entschlossen hat, einen Hauswart zu beschäftigen, haben die Beklagten dessen Kosten anteilig zu tragen.
   Die Kosten für den Hauswart sind folglich von den Beklagten zu tragen, so dass sich eine Restforderung der Klägerin von noch 51,26 Euro ergibt.

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