Betriebskostenumlage nach tatsächlicher Wohnfläche

BGH Urteil – AZ VIII ZR 220/17 –

In einem Mietvertrag für eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung heißt es in § 1 zur Wohnfläche: „Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart“ . Nach einem Eigentümerwechsel stellte sich bei einer Vermessung der Wohnflächen heraus, dass die tatsächliche beheizte Wohnfläche 78,22 m² beträgt. Die neue Vermieterin legte daher in den Abrechnungen über die von den Mietern gezahlten Heizkostenvorschüsse für 2013 und 2014 jeweils die tatsächliche Wohnfläche zugrunde. Die Mieter errechneten darauf ihren Anteil an den Heizkosten des Hauses auf Grundlage der geringeren vertraglich vereinbarten Wohnfläche, die sich daraus ergebenden Guthaben zogen sie von der Miete ab. Die Vermieterin verlangte mit ihrer Klage die Zahlung dieser Beträge. Mit Erfolg. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass er an seiner früheren Rechtsprechung, wonach er Abweichungen der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche bis zu 10% auch im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich angesehen hatte, nicht mehr festhält. Betriebskosten und (teilweise) Heizkosten seien, sofern und soweit sie nach Wohnfläche abzurechnen sind, „nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen“.

Anmerkung:
Bereits mit seinem Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14) hatte der BGH seine frühere „10%-Rechtsprechung“ auch für Mieterhöhungen aufgegeben. Allerdings deutet er in dem oben genannten Urteil an, dass er bisher keine Veranlassung sieht, diese alte Rechtsprechung auch bezüglich der Frage der Flächenabweichung als Mangel aufzugeben und führt dazu aus: „geht der Senat in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung (...) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt“ . Eine Mietminderung dürfte also weiterhin erst bei einer Abweichung von über 10% möglich sein.

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