Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Betriebskostenabrechnung und drastische Kostensteigerung

Die Verjährungsfrist für Ansprüche auf Zahlung von Nachforderungen oder Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen beginnt erst mit der Fälligkeit der Zahlung. Die Fälligkeit kann später als mit dem Zugang der Abrechnung eintreten, wenn der Vermieter in seiner Abrechnung die Nachzahlung zu einem späteren Zeitpunkt fällig stellt. Bei Kostensteigerungen von mehr als 10% im Vergleich zum Vorjahr muss der Vermieter die Steigerungen jeweils näher erläutern und darlegen, dass er das „Gebot wirtschaftlichen Handelns“ eingehalten hat. Übersteigen die vom Vermieter in Rechnung gestellten Wasserkosten pro Kubikmeter die tatsächlich von den Wasserbetrieben in Rechnung gestellten Kosten um mehr als 25%, muss der Mieter nur die von den Wasserbetrieben angesetzten Kosten pro Kubikmeter nach seinem Verbrauch zahlen.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30.03.2012 – AZ 23 C 425/11 –

Mieterin und Vermieter stritten um Nachforderungen beziehungsweise Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 bis 2009. Da die Mieterin ihre Klage auf Erstattung der von ihr errechneten Guthaben erst 2011 einreichte, hatte das Gericht hinsichtlich der Abrechnung 2006 auch den Einwand der Verjährung zu prüfen. Die Abrechnung war der Mieterin am 17. Dezember 2007 zugegangen, allerdings hatte der Vermieter für die Zahlung der (nach seiner Auffassung bestehenden) Nachforderung eine Frist bis zum 15. Januar 2008 gesetzt. Damit wurden nach Auffassung des Amtsgerichts Forderungen (auch der Mieterin) aus der Abrechnung erst am 15. Januar 2008 fällig und wären damit entgegen der Auffassung des Vermieters nicht bereits zum 31. Dezember 2010, sondern erst am 31. Dezember 2011 verjährt gewesen. Die Mieterin hatte hinsichtlich der angegebenen Kosten für Hausmeister und Hausstrom bemängelt, dass diese im Vergleich zu Vorjahren jeweils um rund 100% gestiegen waren, ohne dass sich hierzu eine Erläuterung in den Abrechnungen befand. Das Amtsgericht folgte der Auffassung der Mieterin, dass der Vermieter nur die Kosten verlangen könne, die vor der außerordentlichen Kostensteigerung angefallen seien, da er seiner Verpflichtung, „die Einhaltung des Gebots wirtschaftlichen Handelns darzulegen“, nicht nachgekommen sei. Die nach Verbrauch abgerechneten Wasser-kosten pro Kubikmeter überstiegen laut Abrechnung des Vermieters die von den Berliner Wasserbetrieben in Rechnung gestellten Kosten erheblich. Das Amtsgericht vertrat die Auffassung, dass eine Überschreitung um 10,93% im Jahr 2006 (5,296 Euro/cbm statt 4,774 Euro/cbm) wegen möglicher Zählerdifferenzen von der Mieterin hinzunehmen sei, während eine Überschreitung um mehr als 25% in den Folgejahren dazu führe, dass die Mieterin lediglich die von den Wasserbetrieben tatsächlich pro Kubikmeter in Rechnung gestellten Beträge nach ihrem erfassten Verbrauch zu tragen habe.         

Zudem stellte das Gericht noch klar, dass der Vermieter die Kosten der Reinigung der Regenrinne nicht auf die Mieterin umlegen könne, da es an einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag fehlte.


Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge


Teaserspalte

Hinweise zur Urteilssuche

Die Gerichtsurteile und -entscheide, die Sie hier finden, wurden überwiegend im „MieterEcho“ veröffentlicht.

 

BGH-Urteile sind von großer Bedeutung, da sie endgültig über bestimmte Rechtsfragen entscheiden, die zuvor von den unteren Instanzen unterschiedlich beurteilt worden sind. Wenn Sie speziell auf der Suche nach BGH-Urteilen sind, setzen Sie per Klick ein Häkchen vor „BGH-Urteil?“.

 

Ansonsten können Sie nach Urteilen suchen, indem Sie eines oder mehrere der Kästchen (Suchbegriff, Aktenzeichen, Gericht, Ort) ausfüllen.

 

Hier finden Sie Erläuterungen zu den verwendeten Abkürzungen.