Mietrecht
Urteile
Betriebskostenabrechnung und das Recht auf Belegeinsicht
BGH Urteil vom 09.12.2020 – AZ VIII ZR 118/19 –
Die Vermieterin einer Wohnung in Neukölln verlangte von ihrem Mieter eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 in Höhe von 1.262,35 Euro. Auf entsprechenden Wunsch gewährte sie dem Mieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Rechnungsbelege, sie verweigerte ihm jedoch die verlangte Einsichtnahme in die entsprechenden Zahlungsbelege. Das Landgericht Berlin wies die Zahlungsklage der Vermieterin ab. Die von ihr eingelegte Revision hatte keinen Erfolg. Auch der Bundesgerichtshof vertrat die Auffassung, dass die Klage der Vermieterin „derzeit“ unbegründet sei, da sie dem Mieter die Einsicht in die Zahlungsbelege (noch) nicht gewährt habe. Dem Mieter stünde deshalb ein „temporäres Leistungsverweigerungsrecht“ zu. Zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Einsichtsrecht des Mieters bezieht, gehörten „neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten“ . Dafür komme es nicht darauf an, ob der Vermieter nach dem „Abflussprinzip“ oder nach dem „Leistungsprinzip“ abrechne. Es komme nicht darauf an, „dass der nach dem Leistungsprinzip abrechnende Vermieter die im Abrechnungszeitraum erbrachten bzw. darauf entfallenden Leistungen unabhängig davon umlegen kann, ob diese (bereits) im Abrechnungszeitraum bezahlt wurden“ . Denn dies ändere nichts daran, dass sich das Kontrollinteresse des Mieters auch darauf erstrecke, „ob der Vermieter die in die Abrechnung eingestellten Leistungen Dritter seinerseits (vollständig) bezahlt hat“ . Zum Zeitpunkt der Abrechnung sei regelmäßig ein Zeitraum von mehreren Monaten seit Ablauf der Abrechnungsperiode verstrichen und deshalb regelmäßig zu erwarten, „dass der Vermieter berechtigte Rechnungsbeträge seinerseits inzwischen im normalen Geschäftsgang gezahlt hat“ . Soweit der Vermieter einen Zahlungsbeleg nicht vorlegen könne, könne dies Anlass für Nachfragen des Mieters oder für die Erhebung von Einwendungen gegen eine einzelne Kostenposition sein. Wenn der Vermieter nach dem Abflussprinzip abrechne (d. h. er stellt die Kosten in die Abrechnung ein, die im Abrechnungszeitraum tatsächlich zur Zahlung fällig geworden sind), sei der Mieter zur Überprüfung der Abrechnung „sogar zwingend auf die Einsicht in die Zahlungsbelege angewiesen, eben weil es für die Richtigkeit der Abrechnung in diesem Fall entscheidend darauf ankommt, ob die jeweiligen Betriebskosten im Abrechnungszeitraum bezahlt worden sind“ .
