Mietrecht

Urteile

Betriebskostenabrechnung im sozialen Wohnungsbau

Bei öffentlich gefördertem preisgebundenen Wohnraum müssen die Betriebskostenabrechnungen eine Begründung enthalten. Die Begründung muß eine Gegenüberstellung der aktuellen Betriebskosten mit denen aus dem Vorjahreszeitraum enthalten, damit zu erkennen ist, in welchem Umfang sich die jeweiligen Betriebskostenarten erhöht haben.

LG Berlin, Urteil vom 02.03.1999 – AZ 65 S 394/98 –

Der Vermieter verlangte von der Mieterin Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1996 und 1997. Die Mieter stellten sich auf den Standpunkt, dass die Betriebskostenabrechnungen nicht ausreichend begründet seien. Darüber hinaus sei der Vorwegabzug für die in der Wirtschaftseinheit befindlichen Gewerberäume nicht ausreichend erläutert. Die Gärten könnten nur von den Mietern im Erdgeschoss genutzt werden, so dass der Wasserverbrauch entsprechend zu verteilen sei. Der Vermieter vertrat die Ansicht, nach dem negativen Rechtsentscheid des Kammergerichts zur Frage der Begründungspflicht bei Betriebskostenabrechnungen sei eine weitergehende Begründung im vorliegenden Fall nicht mehr erforderlich. Eine Nachbesserung der Betriebskostenabrechnung war wegen Verstreichens der Abrechnungsfrist von 12 Monaten gem. § 20 Abs. 3 NMV nicht mehr möglich.

Das LG hat die Klage abgewiesen. Es hat ausgeführt, daß Betriebskostenabrechnungen im sozialen Wohnungsbau auch weiterhin gem. § 10 WoBindG in Verbindung mit §§ 4 Abs. 7 und 20 Abs. 4 NMV berechnet und erläutert werden müssen. Es müsse angegeben werden, welche Betriebskostenart sich gegenüber dem Vorjahr in welchem Umfang erhöht habe. Hierfür reiche die bloße Angabe der vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten nicht aus. Es bedürfe vielmehr einer Gegenüberstellung wie bei einer (Brutto-)Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten gem. § 4 Abs. 2 MHG.

Darüber hinaus hätte der Vermieter nach Ansicht des LG Berlin den Vorwegabzug für das unstreitig in der Wirtschaftseinheit befindliche Gewerbe erläutern müssen. Daher müssten Rechnungen, die ausschließlich das Gewerbe betreffen, zunächst ermittelt und aus den allgemeinen Betriebkosten ausgesondert werden. Für die restlichen Betriebskosten müsse angegeben werden, in welchem Umfang diese auf den Wohn- und auf den Gewerbebereich verteilt werden. Erst wenn ein angemessener Verteilungsschlüssel nicht gefunden werden kann, sei eine Aufteilung anhand der Wohn- und Nutzflächen vorzunehmen. Der bloße Hinweis, dass der Betriebskostenanteil der Gewerbemieter gesondert abgerechnet worden sei, reicht nach Ansicht des LG Berlin nicht aus.

Das Gericht rügte darüber hinaus, dass der Vermieter in seiner Abrechnung nicht genau angegeben hatte, welche Häuser zu der von ihm abgerechneten Wirtschaftseinheit gehören. Schließlich müsse in der Umlage berücksichtigt werden, dass die Gärten nur von den Terassentüren der Mieter im Erdgeschoss Mieter betreten werden könnten. Auf die rechtlichen Nutzungsverhältnisse komme es nicht an.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Arne Stocker

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 274

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