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Mietrecht

Urteile

Betriebskostenabrechnung durch Zwangsverwalter

Der Zwangsverwalter eines Grundstücks hat die Betriebskosten für ein Mietobjekt auch für solche Abrechnungszeiträume abzurechnen, die vor seiner Bestellung liegen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfasst wird (§ 1123 Abs. 2 Satz 1 BGB; §§ 21, 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Soweit der Zwangsverwalter zur Abrechnung verpflichtet ist, hat er auch ein etwaiges Vorauszahlungsguthaben an den Mieter auszuzahlen; dies gilt auch dann, wenn ihm die betreffenden Vorauszahlungen nicht unmittelbar zugeflossen sind.

BGH Karlsruhe, Urteil vom 26.03.2003 – AZ VIII ZR 333/02 –
LG Berlin, AG Berlin Lichtenberg,

Sachverhalt:

Die Kläger sind seit 1997 Mieter einer Wohnung in dem Anwesen N.-straße in B. Nach dem Mietvertrag sind sie verpflichtet, neben der Grundmiete einen monatlichen Betriebskostenvorschuss in Höhe von 269,19 DM sowie einen Heiz- und Warmwasserkostenvorschuss von 131,25 DM zu zahlen. Über die geleisteten Vorschüsse ist nach § 3 Abs. 5 und § 5 Abs. 3 des Mietvertrags jährlich zum Stichtag 31.12. bzw. 01.01. abzurechnen.

Mit Beschluss vom 20.01.1999 ordnete das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg die Zwangsverwaltung für das Grundstück an und bestellte den Beklagten als Zwangsverwalter. Am 01.08.2000 erstellte die noch vom Vermieter beauftragte Hausverwaltung eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1998, die für die Kläger ein Guthaben in Höhe von 1999,75 DM ausweist. Eine Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkostenvorschüsse wurde bisher nicht erstellt. Die Kläger sind der Auffassung, der Beklagte sei ihnen gegenüber sowohl zur Auszahlung des festgestellten Guthabens als auch zur Abrechnung der übrigen Nebenkosten und zur Erstattung eines sich daraus ergebenden Guthabens verpflichtet.

Der Beklagte hält die Klage für unbegründet. Er wendet ein, er sei nicht passiv legitimiert, weil der Abrechnungszeitraum 1998 vor seiner Bestellung als Zwangsverwalter bereits abgelaufen gewesen sei und weil die Kläger im übrigen an ihn keine Vorschüsse gezahlt hätten.

Aus den Urteilsgründen:

Die Frage, in welchem Umfang ein Zwangsverwalter zur Abrechnung von Nebenkosten für die vor seiner Bestellung liegende Zeit verpflichtet ist, wird in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beantwortet. Von ihrer Klärung hängt auch die Entscheidung ab, ob die Kläger vom Beklagten die Auszahlung des Betriebskostenguthabens verlangen können.

  1. Nach einer Ansicht stellt der Zeitpunkt der Bestellung des Zwangsverwalters eine Zäsur dar; danach hat der Zwangsverwalter Nebenkosten nur für den Zeitraum nach seiner Bestellung abzurechnen und auszugleichen. Nach anderer Meinung hat der Zwangsverwalter die Nebenkosten für den gesamten laufenden Abrechnungszeitraum abzurechnen, in welchen seine Bestellung fällt. Eine Aufspaltung der Abrechnung in die Zeitspanne vor und nach seiner Bestellung findet insofern nicht statt. Soweit er danach abzurechnen hat, ist er auch verpflichtet, eine etwaige Nachforderung geltend zu machen bzw. ein Guthaben an den Mieter auszukehren, und zwar auch dann, wenn dieser die Vorauszahlungen in zulässiger Weise noch an den Vermieter erbracht hat. Nach einer dritten Auffassung, die mit der dem Berufungsurteil zugrunde liegenden Meinung übereinstimmt, ist der Zwangsverwalter nicht nur für den bei seiner Bestellung laufenden, sondern auch für zurückliegende Abrechnungszeiträume zuständig, soweit die entsprechenden Nebenkostenabrechnungen fällig und noch nicht erledigt sind.
  2. Der Senat schließt sich der letztgenannten Auffassung an.

    1. Nach § 152 Abs. 1 ZVG hat der Zwangsverwalter das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen; Ansprüche, auf die sich die Beschlagnahme erstreckt, hat er geltend zu machen. An bestehende Miet- und Pachtverträge ist er gebunden.
    2. Aus dem so umschriebenen Aufgabenbereich des Zwangsverwalters folgt zunächst, dass der Verwalter nicht nur die laufenden, sondern in bestimmtem Umfang auch rückständige Mietzinsforderungen einzuziehen hat. Denn auf diese Forderungen erstreckt sich bei der Belastung des Grundstücks mit einer Hypothek die Haftung des Grundstücks, sofern die Rückstände nicht länger als ein Jahr fällig sind. Für Nebenkostenforderungen, auch soweit sie vereinbarte Vorauszahlungen betreffen, gilt nichts anderes. Auch sie stellen das Entgelt für bestimmte (Neben-)Leistungen des Vermieters dar, das der Verwalter zugunsten der Haftungsmasse einzuziehen hat. Da die Höhe einer etwaigen Nachforderung aber nur durch eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu ermitteln ist, obliegt die Erstellung dieser Abrechnung dem Verwalter jedenfalls insoweit, als eine mögliche Nachforderung der Beschlagnahme unterliegt. Diese Voraussetzung ist hier erfüllt.
    3. Eine Nebenkostennachforderung wird nach der Rechtsprechung des Senats erst in dem Zeitpunkt fällig, in welchem die entsprechende Abrechnung des Vermieters dem Mieter zugeht. Eine etwaige Nebenkostennachforderung für einen zurückliegenden Abrechnungszeitraum ist daher durch den Zwangsverwalter einzuziehen, und als zwingende Vorbereitungsmaßnahme hierfür ist die Abrechnung zu erstellen. War der Beklagte hiernach aber verpflichtet, die Abrechnung vorzunehmen, dann umfasste diese Verpflichtung auch den Ausgleich des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos, und zwar unabhängig davon, ob er zugunsten des Beklagten als Verwalter der Haftungsmasse (anstelle des Vermieters) oder zugunsten der Kläger als Mieter bestand. Im letzteren Fall kann es wegen der Einheitlichkeit der Abrechnung auch nicht darauf ankommen, ob der Beklagte die noch vom Vermieter bzw. von der von diesem beauftragten Hausverwaltung vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen erhalten hat. An diesem Ergebnis ändert sich schließlich auch dadurch nichts, dass die Abrechnung noch von der Hausverwaltungsfirma, die bisher im Auftrag des Vermieters tätig geworden war, vorgenommen worden ist. Einwände gegen die inhaltliche Richtigkeit der Rechnung hat der Beklagte nicht vorgebracht.
    4. Nach den vorstehenden Ausführungen ist der Beklagte nicht nur zur Auszahlung des bisher ermittelten Nebenkostenguthabens der Kläger, sondern auch zur Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlungen für das Jahr 1998 und zum Ausgleich bzw. zur Einziehung eines sich daraus ergebenden Saldos verpflichtet.


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