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Mietrecht

Urteile

Betriebskostenabrechnung bei gemischter Gebäudenutzung

Wird ein erheblicher Anteil eines Gebäudekomplexes von einem Restaurant und einem Fitnessstudio und weiterem Gewerbe genutzt, müssen zumindest die auf das Gewerbe entfallenden Kosten für Wasser, Strom, Grundsteuer und Versicherung vorweg abgezogen werden.
Verringert sich die in den Betriebskostenabrechnungen angegebene Gesamtfläche jährlich, ohne dass Baumaßnahmen mit Auswirkungen auf die Gesamtfläche im Haus stattgefunden hätten, muss der Vermieter dies auf Verlangen des Mieters erläutern.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 03.05.2016 – AZ 4 C 401/14 –

Ein Vermieter verlangte Nachzahlungen für Betriebskosten für die Jahre 2012 und 2013. Im Haus befinden sich neben weiterem Gewerbe ein Restaurant und ein Fitnessstudio mit erheblichem Publikumsverkehr. Insgesamt werden 38% der Gesamtfläche gewerblich genutzt. Die Mieter/innen wandten gegen die Abrechnungen des Vermieters ein, dass die auf das Gewerbe entfallenden Kosten nicht gesondert ermittelt und vorweg abgezogen wurden. Außerdem hatte sich die angegebene Gesamtfläche in den Abrechnungen im Vergleich zu früheren Abrechnungen verringert, ohne dass Baumaßnahmen im Haus erfolgt waren. Die Mieter/innen hatten hierzu eine Erläuterung verlangt, eine solche jedoch nicht erhalten. Auch das Amtsgericht hielt die Abrechnungen für fehlerhaft. Zwar sei ein Vorwegabzug der auf das Gewerbe entfallenden Kosten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur dann erforderlich, wenn die auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter/innen führen. Hierfür müssen Mieter/innen konkrete Anhaltspunkte benennen. Bei einem Restaurant und einem Fitnessstudio handele es sich aber um „Betriebe mit üblicherweise höherem Wasserverbrauch als bei Wohnungen“ . Die Mieter/innen hatten hier im Einzelnen den Umfang und die Öffnungszeiten des Restaurantbetriebs und des Fitnessstudios mitgeteilt. Das Gericht hielt daher auch einen Vorwegabzug bei den Kosten für Haus- und Grundstücksreinigung wegen des hohen Publikumsverkehrs für erforderlich. Auch bei den Kosten für Beleuchtung von Zufahrt und Hof hielt das Gericht einen Vorwegabzug für erforderlich, da die Mieter/innen nicht mit den diesbezüglichen Kosten für den hinteren Hof belastet werden dürften, welcher ausschließlich gewerblich genutzt wird. Auch hinsichtlich der Grundsteuer müsse der Vermieter „aus Gerechtigkeitsgründen“ eine Kostentrennung vornehmen, selbst wenn er einen einheitlichen Grundsteuerbescheid erhalten habe. Dasselbe gelte für die Gebäudeversicherung, wenn diese auch einen etwaigen Mietausfall für gewerblich genutzte Räume umfasse. Ob der Vermieter noch bei weiteren Betriebskostenarten eine Trennung der Kosten für Wohnung und für Gewerbe hätte vornehmen müssen, ließ das Gericht offen, da bereits nach Abzug der genannten Betriebskostenarten kein Nachzahlungsanspruch des Vermieters mehr bestand. Das Gericht stellte aber klar, dass die Abrechnungen auch deshalb materiell fehlerhaft seien, weil der Vermieter die von früheren Betriebskostenabrechnungen abweichenden Angaben zur Gesamtfläche trotz Nachfrage der Mieter/innen nicht erläutert hatte.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Franziska Dams


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