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Mietrecht

Urteile

Betriebskostenabrechnung bei einer vermieteten Eigentumswohnung

a) Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Absatz 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Absatz 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Absatz 3 BGB.
b) Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten.
c) Für die nach § 556 Absatz 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen.

BGH Urteil vom 25.01.2017 – AZ VIII ZR 249/15 –

Der Vermieter einer Eigentumswohnung übersandte seiner Mieterin die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010, 2011 und 2012 erst mit Schreiben vom 7. Dezember 2013. Alle drei Abrechnungen endeten mit Nachzahlungsforderungen des Vermieters. Er vertrat die Auffassung, er habe die Abrechnungen für 2010 und 2011 nicht rechtzeitig innerhalb der gesetzlichen Jahresfrist erstellen können, da die damalige Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft für diese Zeiträume keine ordnungsgemäßen Wohngeld-Abrechnungen erstellt habe. Die deshalb ab Anfang 2013 neu eingesetzte und mit der Erstellung der Abrechnungen beauftragte Verwaltung habe diese der Wohnungseigentümergemeinschaft im November 2013 vorgelegt. Seine Klage auf Zahlung der Betriebskostennachforderungen hatte auch in letzter Instanz keinen Erfolg. Der BGH stellte in seinem Urteil klar, dass die gesetzliche Ausschlussfrist des § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter einer Mietwohnung dem Mieter über vereinbarte Betriebskostenvorschüsse spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende der Abrechnungsfrist eine Abrechnung zu erteilen hat, ohne Einschränkung auch für Vermieter einer Eigentumswohnung gilt. Die im Mietvertrag enthaltene handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden, sei gemäß § 556 Absatz 4 BGB unwirksam, da sie zum Nachteil des Mieters von den Regelungen des § 556 BGB abweiche. Auch der Vermieter der Eigentumswohnung hätte daher die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 der Mieterin bis spätestens 31. Dezember 2011 und diejenige für das Jahr 2011 bis zum 31. Dezember 2012 mitteilen müssen. Er könne daher von der Mieterin für diese beiden Abrechnungszeiträume keine Nachzahlung mehr verlangen. Er habe auch nicht dargetan, dass er die verspätete Geltendmachung seiner Nachforderungen nicht zu vertreten habe. Denn das Vorliegen eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung sei keine Voraussetzung für die Abrechnung des Vermieters einer Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter. Dieser sei vielmehr auch dann zur Abrechnung der gezahlten Vorauszahlungen und zur Mitteilung der Abrechnung innerhalb der gesetzlichen Jahresfrist verpflichtet, wenn ihm noch kein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des Verwalters vorliege. Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung entfalte gegenüber dem Mieter keine Bindung, es handele sich bei einem solchen Beschluss vielmehr um einen „internen Akt der Willensbildung der Wohnungseigentümer“ . Die Frage des Entstehens und Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung sei „damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen“ . Auch ein Ausnahmetatbestand gemäß § 556 Absatz 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB zugunsten des Vermieters liege nicht vor. Nach dieser Vorschrift kann ein Vermieter Nachforderungen dann auch noch nach Ablauf der Jahresfrist geltend machen, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat (etwa, weil ein Versorgungsunternehmen erst verspätet abrechnet). Zwar müsse sich hier der Vermieter das Verschulden des früheren Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zurechnen lassen, da dieser nicht sein Erfüllungsgehilfe in Bezug auf die seiner Mieterin geschuldete Betriebskostenabrechnung gewesen sei. Der Vermieter habe aber nicht nachgewiesen, dass ihn kein eigenes Verschulden an der verspäteten Abrechnung trifft. Er habe nicht dargelegt, was er selbst unternommen habe, nachdem für ihn im Laufe des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft die Wohngeldabrechnung, welche er als Grundlage für die von ihm selbst zu erstellende Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig erstellen würde. Die Abrechnung für das Jahr 2012 hatte der Vermieter zwar rechtzeitig erteilt, die Nachzahlung konnte er aber auch insoweit nicht mehr verlangen, weil er – da das Mietverhältnis beendet war – selbst die Aufrechnung mit dem Kautionsguthaben der Mieterin erklärt hatte, welches die Nachforderung aus der Abrechnung für 2012 überstieg.


Anmerkung: Die Vorinstanz (das Landgericht Mannheim) hatte zutreffend noch darauf verwiesen, dass es dem Vermieter einer Eigentumswohnung selbstverständlich möglich ist, auch vor Erhalt einer Wohngeldabrechnung die Betriebskosten gegenüber seinem Mieter abzurechnen. Er kann jederzeit beim Verwalter die Einsicht in die Rechnungen der diversen Versorger verlangen und daraus die nötigen Daten für seine Betriebskostenabrechnung entnehmen. In der Praxis erlebt man es allerdings häufig, dass Eigentümer einzelner vermieteter Wohnungen, die sich nicht als professionelle Vermieter betätigen, mit der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen hoffnungslos überfordert sind. Auch in diesen Fällen sollte man jedoch nicht in Mitleid mit seinem Vermieter verfallen, sondern diesem lieber vorschlagen, eine angemessene Betriebskostenpauschale oder eine Bruttokaltmiete zu vereinbaren. Damit bliebe dann tatsächlich beiden Seiten viel jährlicher Aufwand und Ärger erspart.

 

 


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