Betriebskosten und Hausmeistertätigkeit

AG Schöneberg, Urteil vom 09.12.2020 – AZ 19 C 27/20 –

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Franziska Dams

Eine Vermieterin machte mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung Kosten in Höhe von 1782,62 Euro für die Position „Hauswart/Hausreinigung“ geltend. Die Mieter machten von ihrem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch, es wurde ihnen bezüglich dieser Position ein „Objektservicevertrag“ vorgelegt. Die beauftragte Firma hat danach neben Reinigungsarbeiten auch Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Verwaltungstätigkeiten durchzuführen. Einen konkreten Zeitaufwand für die einzelnen Tätigkeiten nennt der Vertrag nicht. Die Vermieterin nahm von sich aus für die nicht umlagefähigen Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung einen pauschalen Abzug von 10% der Kosten vor, den Rest legte sie im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um. Damit waren die Mieter nicht einverstanden. Das Amtsgericht Schöneberg bestätigte deren Auffassung, dass es in solchen Fällen Sache des Vermieters ist, den Anteil von tatsächlich für die umlagefähige Hausreinigungstätigkeit einerseits sowie für nicht umlagefähige Tätigkeiten andererseits aufgewandten Kosten nachvollziehbar aufzuschlüsseln. Entscheidend sei dabei der tatsächliche Zeitaufwand für die jeweiligen Arbeiten. Die Leistungsbeschreibung im Vertrag sei lediglich ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten. Ein pauschaler Abzug von 10% ohne nähere Konkretisierung der Höhe dieses Abzugs – welche der Vermieterin auch im Prozess nicht möglich war – reiche insoweit nicht aus. Das hatte nach Auffassung des Amtsgerichts zur Folge, dass die Vermieterin die Kosten für die Hausreinigung nicht verlangen konnte.

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