Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Betriebskosten und Gewerbemiete

Eine wirksame Betriebskostenabrechnung für Wohnräume setzt voraus, dass die für Gewerberäume anfallenden Kosten getrennt dargestellt werden. Erfolgt eine solche getrennte Darstellung zwischen den für Wohnraum anfallenden Kosten und den für Gewerberäume anfallenden Kosten nicht, so ist in der Betriebskostenabrechnung substantiiert darzulegen, warum eine solche Trennung nicht erforderlich ist.

LG Berlin, Urteil vom 01.11.1999 – AZ 62 T 76/99 –

Der Vermieter verlangte vom Mieter im Anschluss an eine Betriebskostenabrechnung die Nachzahlung von Betriebskosten. In der abgerechneten Wirtschaftseinheit befanden sich sowohl Wohnräume als auch Gewerberäume. In der Betriebskostenabrechnung waren die Kosten für die Gewerbeanteile nicht getrennt oder gesondert ausgewiesen. Der Mieter verweigerte sowohl die Nachzahlung als auch die vom Vermieter verlangte erhöhte Vorauszahlung auf die Betriebskosten.

Das Landgericht Berlin hatte in seinem Beschluss über die ursprüngliche Berechtigung der Klageforderung zu entscheiden. Es gelangte zu dem Ergebnis, dass der Vermieter an die abgerechneten Betriebskosten nicht hätte verlangen dürfen. Das Landgericht stellte fest, dass sich in dem zur Wohnung gehörenden Gebäude auch Gewerberäume befinden. Bei der Abrechnung von Betriebskosten sei eine Trennung der Kosten für Gewerberäume und Wohnräume dann erforderlich, wenn für die Gewerberäume (anteilig) höhere Kosten anfallen als für die Wohnräume. Das gelte zum Beispiel nicht nur für verbrauchsabhängige Kosten wie Strom und Wasser sondern auch für den Grundsteuerfreibetrag und für die Gebäudeversicherung. Eine solche Trennung liege nicht vor, wenn sämtliche Betriebskosten zusammengefasst und anschließend unterschiedlos gleichmäßig auf die Wohnflächen und Gewerbeflächen verteilt würden.

Dem Vermieter obliege es, seinen Nachzahlungsanspruch für die Betriebskosten darzulegen. Hierzu gehört nach Ansicht des Landgerichts auch die Darstellung der Voraussetzungen für die Wirksamkeit der Abrechnung. Werde eine Differenzierung zwischen den (Betriebs-)Kosten der Gewerberäume und den (Betriebs-)Kosten der Wohnräume nicht vorgenommen, dann müsse der Vermieter im Einzelnen begründen, warum für den Gewerberaum keine anteiligen höheren Kosten angefallen seien.

Da nach Ansicht des Landgerichts eine wirksame Betriebskostenabrechnung nicht vorgelegen hat, war der Mieter nicht verpflichtet, die vom Vermieter zusammen mit der Betriebskostenabrechnung verlangten erhöhten Betriebskostenvorschüsse zu zahlen.

Abgedruckt im MM 1999, 441


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