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Mietrecht

Urteile

Betriebskosten und Berücksichtigung des Wirtschaftlichkeitsgebots

Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter. Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht. Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.

BGH Urteil vom 06.07.2011 – AZ AZ: VIII ZR 340/10 –

 

Die Vermieterin rechnete die Betriebskosten für 2007 ab und gab dabei die auf die Mieter entfallenden Müllentsorgungsgebühren mit 525,71 Euro an. Die Mieter beanstandeten diese Position unter Hinweis auf den vom Deutschen Mieterbund herausgegebenen „Betriebskostenspiegel für Deutschland“, der für vergleichbare Wohnungen lediglich eine Kostenumlage  für Müllentsorgung in Höhe von 185,76 Euro als berechtigt ausweise. Sie meinten, die Vermieterin habe damit gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Absatz 3 BGB) verstoßen und zogen den Differenzbetrag von 395,95 Euro von der Miete ab. Die Vermieterin verklagte die Mieter daraufhin auf Zahlung dieses Betrags. Das Amtsgericht verurteilte die Mieter zur Zahlung, die Berufung der Mieter blieb ebenso erfolglos wie ihre Revision. Der Bundesgerichtshof stellte zwar erneut klar, dass der Vermieter bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten habe. Anderenfalls könne dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zustehen. Die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs hätten jedoch die Mieter darzulegen, was die Beklagten hier aber nicht getan hätten. Aus den Durchschnittswerten eines überregionalen „Betriebskostenspiegels“ könne eine Pflichtverletzung der Vermieterin, welche höhere als die dort ausgewiesenen Kosten umlege, nicht hergeleitet werden. Die Kosten der Müllentsorgung beispielsweise seien regional sehr unterschiedlich; zudem könnten besondere Gegebenheiten in der konkreten Wohnanlage zu abweichenden Kosten führen. Die Vermieterin treffe hier auch keine „sekundäre Darlegungslast“. Der Mieter könne Einsicht in die Abrechnungsbelege nehmen und die einzelnen Positionen im Hinblick auf einen Verstoß gegen die Wirtschaftlichkeit einer weiteren Prüfung unterziehen.

 

Anmerkung: Die Entscheidung macht wieder einmal deutlich, wie wichtig die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ist. Nur durch die Einsichtnahme können die Mieter/innen Unregelmäßigkeiten feststellen und ihrer Darlegungs- und Beweislast genügen.


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