Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Betriebskosten (Belegeinsicht)

a) Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter dann nicht die Einsichtnahme in Unterlagen verlangen, die das Vertragsverhältnis zwischen einem vom Vermieter mit einer betriebskostenrelevanten Dienstleistung beauftragten Dritten und dem von diesem weiter beauftragten Subunternehmer betreffen, wenn der Vermieter mit dem Dritten eine Vergütung für dessen Tätigkeit vereinbart hat oder diese nach § 612 BGB als vereinbart gilt und der Vermieter die von dem Dritten in Rechnung gestellte Vergütung in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt hat (…). Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter eine Schwestergesellschaft beauftragt hatte, unabhängig davon, ob deren Vergütung eine Gewinnmarge enthält.

b) Dem Mieter steht ein Einsichtsrecht in den Vertrag, den der von dem Vermieter beauftragte Dritte mit einem Subunternehmer geschlossen hat, sowie in die Abrechnungen des Subunternehmers aber dann zu, wenn zwischen dem Vermieter und dem von ihm beauftragten Dritten für die Erbringung der Dienstleistung nicht eine Vergütung vereinbart worden ist, sondern nur eine Erstattung der entstandenen Kosten.
(Leitsatz a) von der Redaktion MieterEcho gekürzt.)

BGH vom 27.10.2021 – AZ VIII ZR 102/21 –

Der Bundesgerichtshof hatte in diesem Fall zu entscheiden, wie weit das Recht von Mietern auf Belegeinsicht reicht, wenn der Vermieter einzelne betriebskostenrelevante Dienstleistungen von anderen Firmen ausführen lässt, die gegebenenfalls selbst wieder Subunternehmer mit der Ausführung der Arbeiten beauftragen. Hier hatte eine Vermieterin die Hausreinigung einer Schwestergesellschaft übertragen, welche wiederum Subunternehmer mit der Durchführung der Reinigungsarbeiten beauftragt hatte. Nach dem ursprünglichen Vertrag zwischen der Vermieterin und ihrer Schwestergesellschaft hatte sie dieser „sämtliche Kosten“ zu erstatten, die für die Erfüllung der vertraglich vereinbarten Aufgaben entstehen. Für die Zeit ab 1. Januar 2017 wurde sodann vereinbart, dass die Vermieterin der Schwestergesellschaft für die Erfüllung der vertraglich festgelegten Aufgaben eine bestimmte Vergütung zu zahlen hat. Die Mieter begehrten Einsicht auch in die Rechnungen, die das Verhältnis der Schwestergesellschaft mit ihren Subunternehmern betrafen. Der Bundesgerichtshof gestand den Mietern ein Einsichtsrecht nur teilweise zu: Für die Zeit ab 1. Januar 2017 konnten die Mieter danach Einsicht in Rechnungen, Leistungsverzeichnis und Leistungsbeschreibungen, die das Verhältnis der Schwestergesellschaft zu ihren Subunternehmern betrafen, nicht verlangen. Die Vorlage solcher Belege sei für diesen Zeitraum zur sachgerechten Überprüfung der Betriebskostenabrechnung nicht erforderlich. Es reiche insoweit die (von der Vermieterin gewährte) Einsicht in die Unterlagen aus dem Vertragsverhältnis zwischen der Vermieterin und ihrer Schwestergesellschaft. Aus diesen ergebe sich die von der Vermieterin an ihre Schwestergesellschaft für die Hausreinigung zu leistende Vergütung und die zwischen beiden bestehende Vergütungsregelung, welche unabhängig davon sei, welche Bezahlung zwischen der Schwestergesellschaft und ihren Subunternehmern vereinbart wurde. Ob die zwischen der Vermieterin und ihrer Schwestergesellschaft vereinbarte Vergütung marktüblich sei, könnten die Mieter auch ohne Kenntnis der Vereinbarung zwischen der Schwestergesellschaft und ihren Subunternehmern überprüfen. Entscheidend für die Frage, welche Leistungen im Verhältnis zwischen der Vermieterin und ihre Schwestergesellschaft zu erbringen sind und ob diese vertragsgemäß erbracht und abgerechnet wurden, ist allein die zwischen diesen bestehende Vereinbarung . Ein Recht auf Einsichtnahme in die Vertrags- und Abrechnungsunterlagen zwischen der Schwestergesellschaft und deren Subunternehmern stehe den Mietern auch nicht zu, um die Gewinnmarge der Schwestergesellschaft überprüfen zu können. „Die Höhe der vom Vermieter bezahlten und auf die Mieter umzulegenden Vergütung eines Dienstleistungsunternehmens ist zwar an dem Wirtschaftlichkeitsgebot zu messen. Hierfür bedarf es indes keiner Kenntnis der Höhe des von dem beauftragten Dienstleistungsunternehmen erzielten Gewinns, sondern eines – vom Mieter selbst durchführbaren und ihm zumutbaren – Vergleichs der umgelegten Kosten mit der marktüblichen Vergütung“ . Die Zulässigkeit der Umlegung einer marktüblichen Vergütung einschließlich eines etwaigen Gewinns auch bei Beauftragung eines Schwesterunternehmens stehe auch in Einklang mit der Betriebskostenverordnung. Nach dieser könne ein Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen mit einem Betrag umlegen, der für eine gleichwertige Leistung eines Unternehmers angesetzt werden könnte. Ein Vermieter könne insoweit zum Beispiel „die Kosten auf Grundlage eines von einem Unternehmer bezüglich der anfallenden Arbeiten abgegebenen Angebots geltend machen (…), mithin die marktübliche Vergütung einschließlich Gewinn (ohne Umsatzsteuer) umlegen“ . Entsprechend begegne auch die Beauftragung einer Schwestergesellschaft gegen eine  marktübliche Vergütung einschließlich Gewinn keinen Bedenken. Anders entschied der Bundesgerichtshof für die Zeit vor dem 1. Januar 2017: Nach der bis dahin geltenden Vereinbarung zwischen der Vermieterin und ihrer Schwestergesellschaft hatte diese nur einen Anspruch auf Erstattung der ihr für die Hausreinigung entstandenen Kosten. Entsprechend könne die Vermieterin für diese Zeiträume nur die Kosten der Hausreinigung auf die Mieter umlegen, die ihrer Schwestergesellschaft tatsächlich entstanden sind und die diese an die Vermieterin weitergeben durfte. Dementsprechend war für diesen Zeitraum für die sachgerechte Überprüfung der Betriebskostenabrechnung die Kenntnis der bei der Schwestergesellschaft entstandenen Kosten notwendig. Hierfür gestand der Bundesgerichtshof den Mietern ein Einsichtsrecht in die Rechnungen der Subunternehmen, die diese bezüglich der Hausreinigung gegenüber der Schwestergesellschaft erteilt haben. Nur so könnten nämlich die Mieter prüfen, ob tatsächlich nur die der Schwestergesellschaft entstandenen Kosten auf sie umgelegt wurden.


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