Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Betriebskosten bei vereinbarter Bruttokaltmiete

Ist vertraglich eine Bruttokaltmiete zuzüglich Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser vereinbart, kann der Vermieter die Kosten für Kaltwasser nicht ohne Weiteres in die Heizkostenabrechnung einstellen.

AG Tempelhof - Kreuzberg, Urteil – AZ 13 C 440/16 –

In einem Mietvertrag von 1988 war die Zahlung einer Bruttokaltmiete zuzüglich Vorschüssen für Heizkosten vereinbart. Erstmals im Jahr 2010 stellte der Vermieter den Mieter/innen in der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2009 neben den Heizungs- und Warmwasserkosten auch die angefallenen Kosten „Kaltwasser für Warmwasser“ in Rechnung. Für die Jahre 2012 bis 2015 verweigerten die Mieter/innen die daraus resultierenden Nachzahlungen und leisteten diese erst auf eine Kündigungsandrohung des Vermieters unter Vorbehalt. Anschließend klagten sie auf Rückzahlung dieser Beträge. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg gab ihnen Recht. Die Kaltwasserkosten waren aufgrund der vertraglichen Vereinbarung bereits in der von den Mieter/innen gezahlten Bruttokaltmiete enthalten. Dass der Vermieter diese Kosten darüber hinaus in der Heizkostenabrechnung ansetzte und den von den Mieter/innen gezahlten Heizkostenvorschüssen gegenüberstellte, führte zu einer doppelten Belastung der Mieter/innen mit diesen Kosten. 

Anmerkung: Sind die kalten Betriebskosten in der Miete enthalten, handelt es sich um eine Bruttokaltmiete (dies findet sich überwiegend bei älteren Mietverträgen). In solchen Fällen sollten jährliche Heizkostenabrechnungen stets auch daraufhin überprüft werden, ob dort Kosten angesetzt werden, welche bereits mit der Bruttokaltmiete abgegolten sind. Zwar kann der Vermieter auch bei vereinbarter Bruttokaltmiete den Vertrag dahingehend ändern, dass über Wasserkosten künftig nach deren erfasstem Verbrauch abgerechnet wird. Aber dies muss er vor der Abrechnungsperiode, für die er das erstmals plant, ankündigen und die Bruttokaltmiete entsprechend um die bisher in ihr enthaltenen Wasserkosten reduzieren. Bei derartigen Ankündigungen – oder mit zweifelhaften Heizkostenabrechnungen – sollten Sie unbedingt eine unserer Beratungsstellen zur Prüfung der Abrechnung aufsuchen. 

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge


Hinweise zur Urteilssuche

Die Gerichtsurteile und -entscheide, die Sie hier finden, wurden überwiegend im „MieterEcho“ veröffentlicht.

 

BGH-Urteile sind von großer Bedeutung, da sie endgültig über bestimmte Rechtsfragen entscheiden, die zuvor von den unteren Instanzen unterschiedlich beurteilt worden sind. Wenn Sie speziell auf der Suche nach BGH-Urteilen sind, setzen Sie per Klick ein Häkchen vor „BGH-Urteil?“.

 

Ansonsten können Sie nach Urteilen suchen, indem Sie eines oder mehrere der Kästchen (Suchbegriff, Aktenzeichen, Gericht, Ort) ausfüllen.

 

Hier finden Sie Erläuterungen zu den verwendeten Abkürzungen.