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Mietrecht

Urteile

Betriebskosten bei Altmietverträgen (West)

Bei Altmietverträgen, die vor dem 31. Dezember 1987 abgeschlossen wurden, ist die Vereinbarung von Vorschüssen auf die Betriebskosten gem. § 4 Abs. 1 MHG, über die nachträglich abgerechnet wird, unzulässig. Diese Mietverträge sind so zu behandeln, als sei ein Bruttokaltmietzins vereinbart worden.

LG Berlin, Urteil vom 06.11.1998 – AZ 64 S 219/97 –

Zwischen dem Vermieter und dem Mieter war im September 1987 ein Mietvertrag über eine Altbauwohnung geschlossen worden, in dem eine Nettokaltmiete zuzüglich eines jährlich abzurechnenden Vorschusses auf die Betriebskosten gem. § 4 Abs. 1 MHG vereinbart wurde. Die angefallenen Betriebskosten sollten jährlich abgerechnet und den gezahlten Vorschüssen gegenüber gestellt werden. Der Vermieter rechnete im Jahr 1996 über die Betriebskosten ab und verlangte vom Mieter eine Nachzahlung, weil die Vorauszahlungen nicht ausreichten, um die angefallenen Betriebskosten abzudecken.

Das Gericht wies die Klage ab. Es führte zur Begründung aus, dass zwischen den Parteien unstreitig eine Vereinbarung über die Zahlung einer Nettokaltmiete zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart war. Der Vertrag wurde jedoch vor dem 31. Dezember 1987 geschlossen. Zu diesem Zeitpunkt galt für Altbauten in Berlin (West) die zwingende Preisbindung nach dem Bundenmietengesetz. Dieses sah jedoch lediglich Mietzinsvereinbarungen auf der Basis einer Bruttokaltmiete vor, bei der die anteilig auf die jeweilige Wohnung entfallenen Betriebskosten in der Miete enthalten sind. Aufgrund der zwingenden Vorschriften konnten Vermieter und Mieter nicht davon abweichen und eine Nettokaltmiete vereinbaren. Dies führt nach Ansicht des Gerichts dazu, dass eine Bruttokaltmiete als vereinbart gilt, die sich aus der im Mietvertrag angegebenen Nettokaltmiete und dem vereinbarten Vorschuss zusammensetzt.

Entgegen der Ansicht des Vermieters wurde die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses unzulässige Vereinbarung zum Mietzins auch nicht durch Inkrafttreten gem. § 5 GVW nachträglich geheilt. Diese Vorschrift betraf lediglich die Frage einer unter Verstoß gegen die Preisbindung unzulässig vereinbarten Miethöhe. Mit dem Inkrafttreten des GVW wurde daher die Mietzinsstruktur bestehender Verträge nicht geändert. Der bei Vertragsschluss zwingend geltende Bruttokaltmietzins wurde aus diesem Grunde nicht nachträglich wieder in einen Nettokaltmietzins umgewandelt.

Da zwischen den Parteien des Mietvertrages eine Bruttokaltmiete vereinbart war, konnte der Vermieter die zwischenzeitlich gestiegenen Betriebskosten nur durch eine Mieterhöhungserklärung gem. § 4 Abs. 2 MHG mit Wirkung für die Zukunft auf den Mieter umlegen. Eine Nachbelastung des Mieter mit Betriebskosten ist bei einer Bruttokaltmiete grundsätzlich nicht vorgesehen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Michael Weßels

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 272


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