Mietrecht
Urteile
Berliner Mietspiegel 2021 und Mietpreisbremse
b) Gegen die Anwendung der „Mietpreisbremse“ ist gemäß § 556e BGB nur die zuletzt vom Vormieter geschuldete Miete geschützt; mit dem Vormieter für die Zukunft vereinbarte höhere Staffeln bleiben dagegen, soweit diese bei Vertragsbeendigung noch nicht eingetreten waren, unberücksichtigt.
LG Berlin, Beschluss vom 09.01.2023 – AZ 63 S 147/22 –
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Franziska Dams
Eine Vermieterin hatte für eine Wohnung im Wedding im Jahr 2013 einen Staffelmietvertrag abgeschlossen. Die damaligen Mieter schuldeten gemäß der Staffelmietvereinbarung zuletzt eine Miete in Höhe von 520 Euro, die weiteren vereinbarten Staffeln traten wegen der Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr in Kraft. Die Vermieterin vermietete daraufhin die Wohnung neu. Die Ausgangsmiete betrug in dem neuen Mietverhältnis, welches am 1. September 2015 – also nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse – begann, ebenfalls 520 Euro. Es wurden außerdem für die Zukunft die gleichen Staffeln wie mit den Vormietern vereinbart.
Seit dem 1. Januar 2021 schuldeten die neuen Mieter nach der vereinbarten Staffel eine Miete von 620 Euro. Im Sommer 2021 rügten die Mieter die überhöhte Miete, da sie anhand des Berliner Mietspiegels 2021 ermittelt hatten, dass die ortsübliche Miete deutlich niedriger als die Ausgangsmiete ist, und diese auch die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (ortsübliche Miete zzgl. 10%) überschreitet.
Nachdem die Vermieterin auf Verlangen der Mieter Auskunft über die zuletzt von den Mietern geschuldete Miete in Höhe von 520 Euro erteilt hatte, verlangten die Mieter die Absenkung der Miete auf 520 Euro, da nur die vom Vormieter zuletzt geschuldete Miete gemäß § 556e BGB vom Vermieter weiterhin verlangt werden darf. Die Vermieterin war der Ansicht, dass auch die weiteren mit den Vormietern vereinbarten Staffeln „geschützt“ seien und die Mieter daher keine Absenkung der Miete verlangen könnten. Außerdem könne die ortsübliche Miete nicht mit dem Berliner Mietspiegel 2021 ermittelt werden, da dieser weder ein qualifizierter noch ein einfacher Mietspiegel sei.
Dem folgte das Amtsgericht Wedding nicht und stellte in seinem Urteil zu Gunsten der Mieter fest, dass die Nettokaltmiete für ihre Wohnung ab dem 1. Juli 2021 (weiterhin wie bei Mietbeginn) nur 520 Euro beträgt. Auch die Berufung der Vermieterin blieb erfolglos. Die zuständige Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin stellte in ihrem Beschluss vom 9. Januar 2023 zunächst klar, dass sie sich nunmehr der Ansicht der Zivilkammer 65 des Landgerichts anschließt, wonach der Berliner Mietspiegel 2019 auch einen neu erstellten einfachen Mietspiegel dargestellt habe, der gemäß Art. 229 § 50 Abs. 1 S. 2 EGBGB einmal angepasst werden durfte (was mit Erstellung des Berliner Mietspiegels 2021 geschehen sei). Das Amtsgericht Wedding habe daher den Berliner Mietspiegel 2021 zur Schätzung der ortsüblichen Miete verwenden dürfen. Auch habe das Amtsgericht zu Recht nur die von den Vormietern zuletzt gezahlte Miete von 520 Euro als geschützt angesehen. Die Vermieterin habe insoweit verkannt, dass sie kein schützenswertes Vertrauen darauf hat, dass alle Staffeln eines Mietvertrags wirksam werden; der Mieter kann den Vertrag jederzeit mit ordentlicher Frist kündigen. Es handele sich auch um keine „Absenkung“ , wenn lediglich künftige Steigerungen nicht realisiert werden können, auf die sowieso nicht vertraut werden konnte.
