Mietrecht
Urteile
Berliner Mietenbegrenzungsverordnungen vom 28. April 2015 und 19. Mai 2020
b) Soweit sich ein Vermieter auf den Ausnahmetatbestand der „geschützten Vormiete“ beruft, kann er nur die vom Vormieter zuletzt geschuldete Miete geltend machen. Mit diesem vereinbarte, aber noch nicht fällig gewordene Staffeln bleiben dagegen unberücksichtigt.
(Leitsatz der MieterEcho Redaktion)
LG Berlin, Urteil vom 15.12.2022 – AZ 67 S 180/22 –
Quelle: juris online
Die Mieter einer Wohnung im Bezirk Mitte rügten sowohl die Ausgangsmiete, als auch die für Zeiträume ab Januar 2022 vereinbarte Staffel, da die vereinbarte Miete die ortsübliche Miete jeweils um weit mehr als die zulässigen 10% überstieg. Der Vermieter bestritt dies nicht, berief sich aber auf die geschützte Miete aus dem vorangegangenen Mietverhältnis. Auch in dem vorherigen Mietvertrag aus dem Jahr 2013 war eine Staffelmiete, nämlich bis zu letztlich 2.175 Euro, vereinbart worden. Bei Beendigung dieses Mietverhältnisses hatte jedoch die Miete erst 1.280 Euro betragen. Die Mieter verlangten daher die Zurückzahlung bezahlter Mieten, soweit diese 1.280 Euro überstiegen, und die Feststellung, dass auch die für die Zukunft vereinbarte Staffel unwirksam ist, soweit sie diesen Betrag übersteigt. Die Vermieterin berief sich darauf, dass eine Miete bis zu 2.175 Euro zulässig sei, da eine entsprechende Staffel bereits mit dem Vormieter vereinbart gewesen war. Ohne Erfolg: Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin stellte zunächst klar, dass sie der Auffassung des Amtsgerichts Neukölln in dessen Urteil vom 16. Oktober 2022 (9 C 489/20, s. MieterEcho 429), wonach die Berliner Verordnung zur Mietpreisbremse aus dem Jahr 2015 aus formellen Gründen unwirksam sein soll, nicht folge, sondern diese nach wie vor für wirksam hält und anwendet. Auch dem Einwand der Vermieterin, dass eine Miete in Höhe der höchsten Staffel der Vereinbarung mit dem Vormieter geschützt sei, folgte die Kammer nicht. Bereits aus dem Wortlaut des Gesetzes ergebe sich nämlich, dass lediglich die „zuletzt“ vom Vormieter geschuldete Miete geschützt sei. Diese habe nur 1.280 Euro betragen.
Anmerkung: Allerdings hat das Landgericht die Revision gegen das Urteil zugelassen, da es „nicht unerhebliche Zweifel“ an der Verfassungsgemäßheit der den Verordnungen zu Grunde liegenden „Mietpreisbremse“ (§§ 556d ff. BGB) für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 hat, also nach Ablauf der ersten fünf Jahre. Die Wohnungsmarktlage habe sich in Berlin und den entsprechend betroffenen Wohnungsmärkten seit 2015 nicht gebessert. Dies begründe Bedenken hinsichtlich der „Geeignetheit“ der seit 2015 geltenden gesetzlichen Maßnahmen über den 31. Mai 2020 hinaus. Es bleibt abzuwarten, wie der Bundesgerichtshof diese neu aufgeworfene Frage beurteilen wird.
