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Mietrecht

Urteile

Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit Sachverständigengutachten

Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Etwaige kleinere Mängel des Gutachtens führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen.

BGH Urteil vom 11.05.2016 – AZ VIII ZR 209/15 –

Ein Vermieter stützte sein Mieterhöhungsverlangen auf ein von ihm eingeholtes Gutachten. Das Landgericht hielt das Erhöhungsverlangen mangels ausreichender Begründung für unzulässig. Das Gutachten sei deshalb unzureichend, weil es keine Ausführungen zur Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalte und auch nicht erkennen lasse, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. Dieser Auffassung folgte der Bundesgerichtshof nicht. An ein für die (formelle) Begründung eines Mieterhöhungsverlangens verwendetes Gutachten seien nicht die gleichen hohen Anforderungen zu stellen wie an ein vom Gericht zu Beweiszwecken einzuholendes Sachverständigengutachten. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens diene nicht dazu, „bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen“ . Vielmehr reiche es für die Begründung eines     Mieterhöhungsverlangens aus, „wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar im Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können, und so die Entscheidung zu treffen, ob er der Mieterhöhung zustimmen will“ . Diesen Anforderungen werde das dem Erhöhungsverlangen beigefügte Gutachten gerecht und daher sei das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam. Ob das Mieterhöhungsverlangen auch materiell wirksam, also der Höhe nach gerechtfertigt ist, muss nun das Landgericht entscheiden, da es dies bislang nicht geprüft hatte.

 

 


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