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Mietrecht

Urteile

Begründung einer fristlosen Kündigung

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist unwirksam, wenn der Kündigungserklärung nicht entnommen werden kann, auf welche Zeiträume des Zahlungsverzugs sie sich stützt.
Eine Schriftsatzkündigung durch einen Rechtsanwalt in einem Räumungsprozess kann nicht gemäß § 174 BGB wegen fehlender Vollmacht zurückgewiesen werden.

LG Berlin, Urteil vom 27.06.2003 – AZ 64 T 57/03 –

Die Mieterin war anlässlich eines längeren Auslandsaufenthalts wegen eines Zahlungsrückstands mit mehr als zwei Monatsmieten von der Vermieterin fristlos gekündigt worden. In der am 04.12.2002 übermittelten fristlosen Kündigung war lediglich der offene Mietsaldo angegeben, nicht jedoch die Zeiträume des Zahlungsverzugs, auf die die Vermieterin ihre fristlose Kündigung gestützt hat.

Die Vermieterin erhob daraufhin Räumungsklage, die der Mieterin am 21.03.2003 zugestellt wurde. In dieser Räumungsklage wurde der Zahlungsrückstand genau bezeichnet und eine weitere vorsorgliche fristlose Kündigung ausgesprochen. Gegen diese weitere fristlose Kündigung erhob die Mieterin die Rüge der fehlenden Vollmacht gemäß § 174 BGB. Die Mieterin zahlte innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den rückständigen Mietzins und beantragte, der Vermieterin die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Zur Begründung führte sie aus, dass die ursprüngliche Kündigung vom 04.12.2002 unwirksam sei, da in ihr entgegen der Vorschrift des § 569 Absatz 4 BGB der wichtige Grund (die genauen Zeiträume der zu Grunde liegenden Mietrückstände) nicht ausdrücklich angegeben wurden.

Das Amtsgericht hat der Mieterin dennoch die Kosten auferlegt. Es ging davon aus, dass das Mietverhältnis spätestens durch die fristlose Kündigung in der Räumungsklage wirksam gekündigt wurde. Die von der Mieterin erklärte Rüge der fehlenden Vertretungsmacht gemäß § 174 BGB sei nicht mehr unverzüglich erfolgt. Gegen diese Entscheidung legte die Mieterin beim Landgericht Berlin Beschwerde ein. Das Landgericht Berlin wies die Beschwerde zurück.

Es bekräftigte in seinem Beschluss noch einmal die Ansicht des Amtsgerichts, dass die Kündigung vom 04.12.2002 bereits deshalb unwirksam gewesen sei, weil sie nicht den Anforderungen an die Begründung gemäß § 569 Absatz 4 BGB genüge. Der Kündigungserklärung könne nicht entnommen werden, auf welche Zeiträume des Zahlungsverzugs sie sich stütze. Der dem Kündigungsschreiben beigefügte Mietsaldo ergab einen Rückstand aus einem Zeitraum vor dem Jahr 2001 und wurde von der Vermieterin nicht näher bezeichnet.

Gleichwohl war nach Ansicht des Landgerichts Berlin die vom Rechtsanwalt der Vermieterin ausgesprochene Kündigung in der Klageschrift wirksam. Hierbei kam es entgegen der Ansicht der Mieterin und des Amtsgerichts auch nicht darauf an, ob die Rüge der fehlenden Vertretungsmacht gemäß § 174 BGB unverzüglich erfolgt sei oder nicht. Das Landgericht wies darauf hin, dass die Vorschrift des § 174 BGB nicht anwendbar sei, wenn von einem Rechtsanwalt im Rahmen des gesetzlichen Umfangs seiner Prozessvollmacht eine Erklärung abgegeben werde. Zu einer solchen von der Prozessvollmacht gemäß § 81 ZPO gedeckten Erklärung gehöre in einem Räumungsprozess auch die erneute Kündigung des Mietverhältnisses. Der Mietrückstand war nach Ansicht des Landgerichts Berlins auch von der Mieterin verschuldet, so dass es keiner weiteren Mahnung bedurft hätte. Aus diesem Grund war die Erhebung der Räumungsklage nach Ansicht des Landgerichts auch nicht rechtsmissbräuchlich.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Peter Rudel

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 301


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