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Mietrecht

Urteile

Beginn der Verjährungsfrist von Ersatzansprüchen zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen.

BGH Karlsruhe, Urteil vom 19.01.2005 – AZ VIII ZR 114/04 –

Sachverhalt:
Nach dem Mietvertrag waren die Mieter/innen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Das Mietverhältnis endete am 28.02.2002. Sie übergaben dem Vermieter die Wohnung am 01.03.2002. Mit Schreiben vom 04.03.2002 forderte der Vermieter zur Beseitigung verschiedener in der Wohnung festgestellter Mängel und zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf und setzte hierzu eine Frist bis zum 15.03.2002; zugleich kündigte er an, nach Fristablauf eine Mängelbeseitigung durch die beklagten Mieter/innen abzulehnen und sie statt dessen durch Dritte auf ihre Kosten vornehmen zu lassen. Die Mieter/innen kamen der Aufforderung nicht nach. Der Vermieter beseitigte die von ihm behaupteten Mängel selbst. Er bezifferte die Renovierungskosten auf 5060,22 Euro; hiervon wurden Gegenforderungen wegen einer Mietkaution und aus Nebenkostenguthaben in Höhe von insgesamt 1506,81 Euro in Abzug gebracht.

Mit seiner Klage begehrte der Vermieter die Zahlung des verbleibenden Differenzbetrags von 3553,41 Euro nebst Zinsen. Er hat die Klageschrift am 10.09.2002 bei Gericht eingereicht; diese ist den Beklagten am 17.09.2002 zugestellt worden. Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben.


Aus den Urteilsgründen:

Die behaupteten Schadensersatzansprüche des Vermieters sind vor Einreichung der Klageschrift verjährt. Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten; nach Satz 2 dieser Bestimmung beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache - hier am 01.03.2002 -zurückerhält. Ausgehend vom diesem Zeitpunkt sind die geltend gemachten Schadensersatzansprüche mit Ablauf des 02.09.2002 (Montag) verjährt. Da die Klageschrift erst am 10.09.2002 bei Gericht eingegangen ist, ist die Verjährungsfrist vor ihrem Ablauf nicht gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, §§ 167, 253 ZPO gehemmt worden.

Es bedarf keiner Entscheidung, ob die behaupteten Ansprüche der Kläger erst nach Ablauf der den Beklagten bis zum 15.03.2002 gesetzten Frist entstanden sind. Hierfür könnte die Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung sprechen, wonach es für den Beginn der Verjährungsfrist nicht darauf ankommen soll, ob der Anspruch im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache bereits entstanden ist. In der Entwurfsbegründung zu § 548 BGB, der im weiteren Gesetzgebungsverfahren unverändert geblieben ist, wird hierzu ausgeführt: "Auch die Verjährung des Schadensersatzanspruches beginnt bereits mit Rückgabe der Mietsache und nicht erst, wenn sich der Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch, in der Regel nach Ablauf der nach § 326 BGB zu setzenden Nachfrist, umgewandelt hat. Dies entspricht dem Zweck der Verjährungsregelung, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen.

Zutreffend - so der BHG weiter - habe das Berufungsgericht angenommen, dass die Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB auch dann bereits mit der Rückgabe der Mietsache beginne, wenn der Ersatzanspruch des Vermieters zu diesem Zeitpunkt noch nicht entstanden ist.

Dass die Verjährungsfrist bereits mit der Rückgabe an den Vermieter beginnt, entspreche auch dem Zweck der kurzen mietrechtlichen Verjährung. Dieser bestehe darin, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen. Eine Klärung, ob Ersatzansprüche des Vermieters bestehen, werde rascher erreicht, wenn die Verjährungsfrist bereits mit der Rückgabe der Mietsache und nicht erst nachfolgend mit Ablauf einer vom Vermieter zu setzenden Frist beginnt. Schutzwürdige Interessen des Vermieters ständen dem nicht entgegen, da der Vermieter es in der Hand habe, sich nach Rückerhalt der Mietsache alsbald über ihren Zustand zu vergewissern und die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. bzw. § 281 BGB herbeizuführen.


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