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Mietrecht

Urteile

Beendigung der Möglichkeit zur Nutzung einer Waschküche

a) Ermöglicht ein Vermieter bei Vertragsbeginn einem Mieter, eine allen Mietern zugängliche Waschküche zu nutzen, ohne dass es hierzu im schriftlichen Mietvertrag eine Regelung gibt, kann er diese Nutzungsmöglichkeit später jedenfalls dann beenden, wenn die Waschküche nur noch von dem einen Mieter genutzt wird und deren Betrieb daher unwirtschaftlich ist.
b) Der Mieter hat ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung keinen Anspruch auf Aushändigung eines für den Zugang zu dem Stromzähler seiner Wohnung benötigten Schlüssels.
(Leitsätze der MieterEcho Redaktion)

BGH Beschluss vom 04.10.2022 – AZ VIII ZR 394/21 –

Der Mieter einer Wohnung in Spandau war bei Vertragsbeginn im Jahr 2017 von der Hausverwaltung auf die für alle Mieter zugängliche Waschküche mit einer Waschmaschine und einem Trockner hingewiesen worden, welche sich – anders als die Wohnung des Mieters – im Haupthaus befand. Es wurde noch mitgeteilt, dass die Waschküche genutzt werden solle. Eine Regelung im Mietvertrag fand sich hierzu allerdings nicht, ebenso wenig ein Verbot, in der Wohnung Wäsche zu waschen und zu trocknen. Mit Schreiben vom 16. Juli 2020 teilte die Vermieterin dem Mieter mit, dass die Waschküche ab dem 22. Juli 2020 nicht mehr zur Verfügung stehen würde, da dieser seit Monaten der letzte Mieter sei, der die Waschküche noch nutze. Tatsächlich hatte der Mieter ab dem 22. Juli 2020 keinen Zugang mehr zum Haupthaus, weil die Vermieterin das Schloss ausgewechselt hatte. Er konnte sowohl die Waschküche als auch den Raum mit den Stromzählern der Wohnungen nicht mehr erreichen.

Der Mieter verlangte daraufhin, dass die Vermieterin ihm einen Schlüssel für das neue Schloss zum Haupthaus aushändigt und ihm in der Waschküche weiterhin eine Waschmaschine und einen Wäschetrockner zur Verfügung stellt. Den Schlüssel benötige er im Übrigen auch, um in den Raum mit seinem Stromzähler gelangen und regelmäßig seinen Stromverbrauch kontrollieren zu können. Seine Klage hatte vor dem Amtsgericht Spandau keinen Erfolg, auch seine Berufung wurde vom Landgericht Berlin zurückgewiesen. Mangels ausdrücklicher Vereinbarung im Mietvertrag handelte es sich nach Auffassung des Landgerichts um eine bloße Gestattung der Nutzung der Waschküche, welche die Vermieterin mit ihrem Schreiben vom 16. Juli 2020 wirksam widerrufen habe. Selbst wenn man einen sachlichen Grund für einen solchen Widerruf für erforderlich halte, sei dieser hier gegeben gewesen. Da nur noch der eine Mieter die Waschküche genutzt hatte, wäre die Aufrechterhaltung des Betriebs der Waschküche für die Vermieterin mit einem unverhältnismäßigen wirtschaftlichen Aufwand verbunden gewesen. Dieser habe sie zu einem Widerruf der Nutzungsmöglichkeit berechtigt. Auch ein Anspruch auf Herausgabe eines Schlüssels für den Zugang zum Haupthaus (welchen er für die Benutzung seiner Wohnung nicht benötigte) zur gewünschten täglichen Kontrolle seines Stromzählers bestünde mangels entsprechender vertraglicher Vereinbarung nicht.

Der Bundesgerichtshof teilte die Auffassung des Landgerichts Berlin und hielt die Revision des Mieters für unbegründet. Insbesondere sei es nicht zu beanstanden, dass das Landgericht zu dem Ergebnis gelangt sei, die Nutzung der Waschküche sei weder zu Beginn des Mietverhältnisses für eine ordnungsgemäße Nutzung der Wohnung erforderlich gewesen noch in Zukunft notwendig, mit der Folge, dass sie nicht als (mit)vermieteter Raum anzusehen ist. Es sei dem Mieter nämlich von Beginn des Mietverhältnisses an durchaus auch möglich gewesen, die Wäsche in seiner Wohnung zu waschen und zu trocknen. Auch die Auffassung des Mieters, die Vermieterin müsste ihm einen Schlüssel für den Zugang zu seinem Stromzähler zur Verfügung stellen, teilte der Bundesgerichtshof nicht. Zwar lautete eine Regelung im Mietvertrag: „Den eigenen Verbrauch kann der Mieter im Hausanschlussraum des Gebäudes ggf. von seinem Zähler ablesen. “ Dieser Wortlaut sage aber nichts darüber aus, in welcher Weise dem Mieter der Zugang zum Hausanschlussraum gewährt werden muss. Dies könne also auch über die Hausverwaltung geschehen.