Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Austausch von Hauptmietern einer WG-Wohnung

Wird eine Wohnung, für den Vermieter erkennbar, an eine große Wohngemeinschaft vermietet, wobei jeweils 2 Personen als Hauptmieter fungieren, muss der Vermieter dem begehrten Ausscheiden eines Hauptmieters und der Aufnahme eines anderen Hauptmieters in den Mietvertrag zustimmen, wenn in der Person des neuen Hauptmieters keine Gründe entgegenstehen.

AG Neukölln, Urteil – AZ 6 C 308/17 –

Im Jahr 2008 mieteten zwei Mieter eine 272,79 m2 große Wohnung in Neukölln zur Nutzung durch eine große Wohngemeinschaft. Der damalige Vermieter, dem der Nutzungszweck bekannt war, erteilte diesem Nutzungszweck entsprechend eine generelle Untermieterlaubnis. In der Folgezeit wurde die Wohnung bis heute stets von mindestens 9 Personen bewohnt. Die Untermieter wechselten häufig, auch fanden seit Vertragsbeginn im Einvernehmen mit dem Vermieter insgesamt drei Hauptmieterwechsel statt, wobei die Anzahl von zwei Hauptmietern stets konstant blieb. Nach einem Eigentümerwechsel baten die aktuellen Hauptmieterinnen im September 2016 den neuen Vermieter um Entlassung einer Hauptmieterin aus dem Mietverhältnis und um Aufnahme einer der bisherigen Untermieterinnen in das Hauptmietverhältnis. Der Vermieter verweigerte jedoch die Zustimmung, obwohl die Mieterinnen alle gewünschten Daten und Nachweise zur neuen Hauptmieterin mitgeteilt hatten und der Vermieter auch keine Einwände gegen diese konkrete Person geltend machen konnte. Die Verweigerung erfolgte zu Unrecht, wie das Amtsgericht Neukölln klarstellte und führte als Begründung aus: Ergäbe sich aus den Umständen des Vertragsabschlusses, dass der Vermieter wusste, dass er einen Vertrag mit einer Wohngemeinschaft geschlossen hat, hätten die Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Auswechselung von Mietern. Es müsse dem Vermieter dann nämlich von Anfang an klar sein, „dass die Gemeinschaft aufgrund möglicher Wohnsitzwechsel oder aus anderen Gründen nicht auf Dauer angelegt ist“. Dies sei hier bei Vermietung einer so großen Wohnung bei gleichzeitiger Erteilung einer generellen Untermieterlaubnis zweifellos der Fall und ergäbe sich auch aus der nachfolgenden „Praktizierung dieses Vertrages, die bei der Auslegung desselben zu berücksichtigen“ sei. Es habe nicht nur zahlreiche Untermieterwechsel gegeben, welche dem Vermieter jeweils angezeigt wurden, sondern im Einvernehmen mit dem Vermieter auch bereits drei Hauptmieterwechsel. Es komme insoweit entgegen der Auffassung des Vermieters auch nicht darauf an, dass nur an zwei Hauptmieter vermietet wurde. Eine Wohngemeinschaft könnten auch zwei Haupt- und sieben Untermieter bilden. Der Vermieter kenne „bei Abschluss des Mietvertrages das Interesse seiner Vertragspartner, die Zahl der (Haupt-)Mieter gleich zu halten, damit die Miete gemeinsam aufgebracht wird und im Außenverhältnis auch nicht nur eine Person als Hauptmieter alleine die volle Haftung gegenüber dem Vermieter übernimmt “.   Das Amtsgericht verurteilte den Vermieter zur Zustimmung zu dem von den Mieterinnen gewünschten Hauptmieterwechsel.

Anmerkung:
Das Amtsgericht folgt damit der ständigen Rechtsprechung der für das Amtsgericht Neukölln als Mietberufungskammer zuständigen Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin. Nicht immer ist bei WG-Wohnungen die Sachlage allerdings so klar wie hier. Die Mieter/innen müssen im Zweifelsfall das Gericht überzeugen, dass – für den Vermieter bei Vertragsabschluss erkennbar – an eine Wohngemeinschaft vermietet wurde. Es sollte daher jeglicher Schriftverkehr mit dem Vermieter, der dies belegen kann, sorgfältig aufbewahrt werden.

 

 


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