Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Austausch des Wohnungstürschlosses durch den Vermieter

Lässt ein Vermieter, ohne über einen gerichtlichen Räumungstitel zu verfügen, das Schloss zu einer Wohnungstür austauschen, liegt ein Fall von „verbotener Eigenmacht“ vor. Selbst wenn das Mietverhältnis zuvor durch eine fristlose Kündigung des Vermieters beendet worden wäre, stünde dem Mieter dann ein Selbsthilferecht gemäß § 859 BGB zu.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Beschluss – AZ 2 C 1001/18 –

Der Mieter einer Kreuzberger Wohnung hatte dem Vermieter im Oktober 2016 einen Schlüssel zu seiner Wohnung zum Zweck der Durchführung notwendiger Sanierungsmaßnahmen ausgehändigt. Ein Verbleiben des Mieters in der Wohnung während dieser Arbeiten, die ursprünglich ungefähr einen Monat dauern sollten, war nicht möglich. Erst Ende August 2017 teilte der Vermieter dem Mieter mit, dass er die Wohnung wieder übernehmen könne. Zwischen Mieter und Vermieter ist seither streitig, weshalb eine zeitnahe Wohnungs- bzw. Schlüsselübergabe scheiterte. Im Dezember 2017 stellte der Mieter fest, dass das Schloss zu seiner Wohnungstür ausgetauscht worden war. Ebenfalls im Dezember 2017 erhielt er eine fristlose Kündigung des Vermieters, welche damit begründet wurde, dass er die Mieten für November und Dezember 2017 nicht gezahlt hatte. Der Mieter beantragte sodann beim Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, dem Vermieter im Wege einer einstweiligen Verfügung aufzugeben, ihm den Besitz an der Wohnung wieder einzuräumen. Der Vermieter meinte, hierzu aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses durch seine fristlose Kündigung nicht verpflichtet zu sein. Das Amtsgericht stellte jedoch klar, dass es auf die Wirksamkeit der Kündigung und die Frage, ob diese das Mietverhältnis beendet habe, nicht ankomme. Der Mieter habe durch die Übergabe nur eines Schlüssels zum Zwecke der Durchführung von Sanierungsarbeiten den Besitz an der Wohnung nicht endgültig aufgegeben. Sein Mitbesitz sei ihm durch die verbotene Eigenmacht des Vermieters (Austausch des Wohnungsschlosses) entzogen worden. Dazu sei der Vermieter selbst dann nicht berechtigt gewesen, wenn das Mietverhältnis durch seine fristlose Kündigung beendet worden wäre. Falls dem Vermieter aufgrund der Kündigung ein Rückgabeanspruch zustünde, müsse er diesen „gerichtlich titulieren lassen“ . Dies dürfe er nicht durch Austausch der Schlösser umgehen, sein Alleinbesitz durch diesen Austausch sei „fehlerhaft“ gewesen. Da die Bauarbeiten, für welche ihm der Mieter einen Schlüssel überlassen hatte, nach seiner Auskunft abgeschlossen waren, war sogar sein „Mitbesitz fehlerhaft“ , das heißt er hätte dem Mieter den ihm überlassenen Schlüssel zurückgeben müssen. Eines „Verfügungsgrundes“ bedürfe es in solchen Fällen der verbotenen Eigenmacht nicht. Dem Mieter als Besitzer stünde hier nämlich ein Selbsthilferecht aus § 859 BGB zu.

Anmerkung:
Das „Selbsthilferecht“ des Mieters hätte es ihm hier erlaubt, das neue Schloss zu öffnen und selbst einen (erneuten) Austausch vorzunehmen. Inzwischen ist beim Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg die Räumungsklage des Vermieters anhängig. Der Mieter hat im Gegenzug auf Instandsetzung geklagt, da er die Wohnung nach Aushändigung eines Schlüssels in völlig verändertem und mangelhaftem Zustand vorgefunden hat. Wir werden zu gegebener Zeit berichten.


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