Mietrecht
Urteile
Ausschluss von Betriebskostennachforderungen
AG Pankow, Urteil vom 09.10.2023 – AZ 4 C 141/23 –
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Marek Schauer
Zu Gunsten des Nutzers einer Wohnung in einem Wohnhaus in Pankow war im Grundbuch ein dingliches Wohnrecht eingetragen. Er hatte nur die Kosten für Wasser, Warmwasser, Heizung und Strom zu tragen, wofür er auch Vorschüsse zahlte. Am 3. Februar 2023 rechnete die Eigentümerin des Hauses über diese Betriebskosten für die Jahre 2020 und 2021 ab und verlangte jeweils erhebliche Nachzahlungen. Da der Nutzer der Wohnung hiervon nur einen geringen Teil zahlte, kam es zum Streit vor dem Amtsgericht Pankow. Dieses wies die Klage der Eigentümerin unter Hinweis auf § 556 Abs. 3 BGB ab. Danach muss ein Vermieter dem Mieter gegenüber über die Vorauszahlungen jährlich abrechnen und zwar bis spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums. Nach Ablauf dieser Frist kann er Nachforderungen nicht mehr geltend machen.
Zwar ist in dieser Vorschrift ausschließlich von Vermietern und Mietern die Rede. Das Amtsgericht stellte jedoch klar, dass die Vorschrift entgegen der Auffassung der Eigentümerin auch in dem hier vorliegenden Fall entsprechend anzuwenden sei. Ziel der Vorschrift sei es, durch eine zeitnahe Abrechnung dem Mieter Abrechnungssicherheit zu geben und Streit zu vermeiden. Dies entspreche jedoch nicht nur den Interessen des Mieters von Wohnraum, sondern zumindest auch den Interessen derjenigen Person, die – wie vorliegend – Wohnraum auf einer anderen Rechtsgrundlage nutze. Da der Nutzer hier wie ein Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leiste, sei ihm ebenso wie einem Mieter daran gelegen, möglichst bald zu erfahren, ob seine Vorauszahlungen ausreichend, zu gering oder zu hoch waren. Die Abrechnungsfrist für das Jahr 2020 endete hier jedoch am 31. Dezember 2021, für das Jahr 2021 endete sie am 31. Dezember 2022. Dementsprechend konnte die Eigentümerin nach Ansicht des Gerichts keine Nachzahlungen mehr fordern, da die Abrechnungen erst im Jahre 2023 zugegangen waren.
